Intrarea în legalitate asupra unei construcții edificate ilegal / autorizația de regularizare

Autorizația de regularizare este documentul introdus prin Legea nr. 169/2026 (prin noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor) din 25 august 2026 pentru a aduce în legalitate construcțiile realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Autorizația de regularizare reprezintă fosta posibilitate de intrare în legalitate pentru imobilele edificate fără autorizație de construire sau ceea ce s-a construit fără nerespectarea unei astfel de autorizații.

Mecanismul nu presupune legalizarea automată a lucrărilor. Autorizația de regularizare poate fi emisă numai dacă imobilul respectă reglementările urbanistice, cerințele privind calitatea în construcții, condițiile de protecție a mediului și celelalte obligații legale aplicabile. Siguranța construcției trebuie demonstrată prin expertize tehnice realizate de experți atestați.

Codul prevede o perioadă tranzitorie de cel mult un an, în care regularizarea poate fi solicitată și pentru construcții care nu se vor mai încadra ulterior în categoriile eligibile. După expirarea termenului, regularizarea va fi limitată, între altele, la anumite locuințe unifamiliale, anexe gospodărești sau agricole și lucrări de închidere a balcoanelor.

Pentru construcțiile care nu pot fi aduse în conformitate cu cerințele legale, autoritățile locale pot declanșa procedurile de desființare. În perioada tranzitorie, taxele și cotele pentru regularizare vor fi de zece ori mai mari decât cele aplicabile lucrărilor autorizate anterior executării. Clădirile neautorizate și neregularizate vor avea un impozit majorat cu 100%, fără ca plata acestuia să conducă la intrarea în legalitate.

Pe scurt, dacă dețineți o clădire, garaj, casă, bloc, extindere, gard, împrejmuire sau orice altceva ce necesită autorizație de construire, aveti posibilitatea ca până la data de 25.08.2027 să începeți demersurile de autorizare dacă acel imobil este mai mare de 150 de m.p.

Codul urbanismului si anume Legea nr. 169/2026, prevede în art. 301 procedura de intrare în legalitate a respectivelor imobile: ”Autorizaţia de regularizare: (1) În situaţia în care au fost realizate lucrări cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau în absenţa acesteia, titularul lucrării are obligaţia de a solicita emiterea unei autorizaţii de regularizare autorităţii administraţiei publice competente să emită şi autorizaţia de construire.”

  Autorizația de regularizare este practic actul administrativ prin care autoritatea locală competentă, primaria, poate pune în legalitate lucrări deja executate:

• fără autorizație de construire, sau
• cu abatere de la autorizația emisă.

Astfel, același art. 301 din Codul urbanismului, în art. (7) prevede: ”Prin excepţie de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizaţia de regularizare se poate solicita şi pentru alte categorii de construcţii decât cele menţionate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau în lipsa acesteia, cu condiţia încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizaţiei de regularizare a cerinţelor fundamentale privind calitatea în construcţii şi a îndeplinirii obligaţiilor fiscale şi a aplicării măsurilor contravenţionale”.

1. Pentru construcțiile de până în 150 m.p. există posibilitatea solicitării autorizației de regularizare ORICÂND, dar cu riscul ca, ulterior trecerii termenului din august 2027, autoritatea legală competentă, primăria, să poată solicita și obține demolarea imobilului respectiv edificat fără autorizație.

Autorizația de regularizare se emite doar pentru:

• locuințe unifamiliale cu regim P sau P+E, cu maximum 150 mp. suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și nu stau în zonă de protecție a monumentelor sau în zonă construită protejată;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot de maximum 150 m.p.;
• închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.

2. Regimul de un an de zile pentru clădirile de peste 150 m.p. (25 august 2026 – 25 august 2027)

Prin excepție de la lista de mai sus, într-un termen de 1 an de la intrarea în vigoare a legii, se poate solicita autorizația de regularizare și pentru alte categorii de construcții ridicate fără autorizație sau cu nerespectarea ei.

Condițiile rămân cumulative și sunt:

• lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare (adică PUG/PUZ/regulament în vigoare acum, nu neapărat cele de la data construirii);
• trebuie respectate cerințele fundamentale de calitate în construcții;
• trebuie îndeplinite condițiile de mediu;
• trebuie achitate obligațiile fiscale;
• trebuie aplicate măsurile contravenționale.

Astfel, conform prevederilor art. (3) din lege: ”Autorizaţia de regularizare se emite de către autoritatea publică prevăzută la alin. (1), numai dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ condiţiile impuse de legislaţia specială privind protecţia mediului, cerinţele fundamentale aplicabile construcţiilor prevăzute la art. 386, cerinţele specifice imobilelor cu caracter special aparţinând instituţiilor din SNAOPSN şi au fost respectate reglementările urbanistice aplicabile. (4) Condiţiile privind impactul asupra mediului se verifică de către autorităţile competente cu protecţia mediului şi se referă la îndeplinirea următoarelor cerinţe:

a)lucrările realizate respectă actul administrativ emis de către autoritatea publică competentă pentru protecţia mediului;

b)autoritatea publică competentă pentru protecţia mediului a emis clasarea notificării privind evaluarea impactului asupra mediului, iar lucrările realizate nu conduc la modificarea clasării;

c)lucrările realizate nu intră sub incidenţa Legii nr. 292/2018, cu modificările ulterioare, a art. 28 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 57/2007, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 49/2011, cu modificările şi completările ulterioare, şi a art. 48 şi 54 din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările ulterioare.

(5) În situaţia în care condiţiile prevăzute la alin. (3) şi (4) nu sunt îndeplinite în mod cumulativ, autoritatea publică locală aplică prevederile legale privind desfiinţarea lucrărilor realizate.”

Pe lângă condițiile de mai sus, trebuiesc îndeplinite și condițiile referitoare la siguranța în construcții si anume:

Art. 386 din lege: ”Cerinţele fundamentale aplicabile construcţiilor: (1) Cerinţele fundamentale reprezintă standardele de performanţă minime pe care construcţiile şi lucrările de construcţii trebuie să le îndeplinească pe toată durata de existenţă a acestora, atât în ansamblu, cât şi pe părţi separate utilizării preconizate. (2) Aplicarea cerinţelor fundamentale se stabileşte pe domenii şi categorii de construcţii şi specialităţi de instalaţii aferente construcţiilor, prin regulamente şi reglementări tehnice în construcţii. (3) Pentru obţinerea unor construcţii de calitate sunt obligatorii realizarea şi menţinerea, pe întreaga durată a ciclului de viaţă al construcţiei, a următoarelor cerinţe fundamentale:

a)rezistenţă mecanică şi stabilitate;

b)securitate la incendiu;

c)igienă, sănătate şi mediu înconjurător;

d)siguranţa şi accesibilitatea în exploatare;

e)protecţie împotriva zgomotului;

f)economie de energie şi izolare termică;

g)utilizare sustenabilă a resurselor naturale;

h)emisii în mediul exterior al construcţiilor.”

Dacă lucrările nu pot fi aduse la conformitate, urmează desființarea. Dacă sunt remediabile tehnic, autoritatea poate impune lucrări de conformare sau o autorizație de construire / desființare parțială.

Acte necesare:

• cererea tip F_AR_01;
• certificat de urbanism pentru regularizare;
• extras de carte funciară și extras de plan cadastral actualizate (de regulă nu mai vechi de 30 de zile);
• acte de proprietate / drept real care permite autorizarea;
• documentație cadastrală și relevee care oglindesc situația reală din teren;
• proiect pentru autorizarea regularizării (arhitectură, rezistență, instalații), întocmit de proiectanți cu drept de semnătură;
• dovada luării în evidență a proiectului la Ordinul Arhitecților din România, acolo unde legea o cere pentru clădiri;
• expertize tehnice pe cele 6 cerințe fundamentale, semnate de experți atestați MDLPA;
• avizele și acordurile din certificatul de urbanism (inclusiv mediu, ISU, rețele, după caz);
• dovada plății taxelor (în fereastra de un an: x10);
• dovezi privind obligațiile fiscale și, după caz, procesul-verbal de contravenție / plata amenzii.

Conform prevederilor art. 301 alin. (7) din Lege, :”Autorităţile administraţiei publice locale pot proceda la desfiinţarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligaţia de a solicita instanţei competente desfiinţarea construcţiilor realizate cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea executării lucrărilor de construire, care nu au obţinut autorizaţia de regularizare. (13) Cererea de chemare în judecată se formulează de către primar, în numele unităţii administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la data expirării termenului prevăzut la alin. (7), pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate din cadrul primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcţii.”