Legea privind limitarea avansurilor în antecontractele sau promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatorii imobiliari (Legea Nordis)

Conform Legii nr. 207/2025 prin care s-a modificat art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în constructii, precum şi pentru completarea Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 a intrat în vigoare. 

Pentru început, noua lege completează Legea 10/1995 cu o definiție a dezvoltatorilor („cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii sau locuințe individuale în vederea înstrăinării”), precum și cu o listă de obligații în zona calității în construcții pe care dezvoltatorii le vor avea:

• promisiunea de înstrăinare a unei unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare se poate face numai după:
  • notarea autorizației de construire în cartea funciară;
  • realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare.

• orice promisiune de vânzare-cumpărare se va încheia numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare; notarii vor avea obligația expresă de a cere notarea în cartea funciară a promisiunii;

• convențiile de rezervare se pot încheia pe o perioadă maximă de 60 de zile, iar avansul perceput în această fază nu poate fi mai mare de 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției; dacă după cele 60 de zile nu se încheie o promisiune sau chiar contractul de vânzare-cumpărare, iar culpa este exclusiv a dezvoltatorului, atunci acesta e obligat să restituie integral acel avans de până la 5% în maximum 30 de zile.

Avansul, plătit eșalonat în funcție de evoluția proiectului

Mai departe, legea stabilește o limită a avansului perceput de dezvoltatori, stabilită diferențiat în funcție de evoluția proiectului: „(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț”

Apare conceptul de rezervare a unor unități locative viitoare (unități din cadrul unui condominiu sau locuințe individuale).

Părțile vor putea încheia un contract prin care potențialul cumpărător rezervă de la dezvoltator o unitate locativă individualizată care apare doare pe hârtie. Dezvoltatorul imobiliar poate percepe pentru rezervare un avans de maximum 5% din prețul total al imobilului. Convenția va produce efecte pe un termen de maximum 60 de zile, până la data la care promisiunea de vânzare va fi încheiată între cumpărător și dezvoltatorul imobiliar.

Se prevede că dacă promisiunea nu se încheie în termenul de mai sus, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta din urmă este obligat să restituie cumpărătorului avansul primit.

Se introduce conceptul operațiunii de preapartamentare. Prin aceasta, dezvoltatorul deschide la biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent, cartea funciară a condominiului viitor, cât și cărți funciare individuale pentru fiecare unitate din condominiu.

La momentul preapartamentării, condominiul și unitățile acestuia nu există fizic, ci sunt doar în documentele oficiale.

Preapartamentarea deschide calea încheierii unor promisiuni de vânzare/cumpărare a unităților locative viitoare individualizate, care pot fi identificate printr-o carte funciară. Orice act și/sau fapt juridic cu privire la situația imobilului viitor va fi înscris în cartea funciară a acestuia, având efect de opozabilitate față de terți.

Promisiunile unilaterale de vânzare/cumpărare sau cele bilaterale de vânzare, având ca obiect unități individuale dintr-un condominiu viitor, se vor încheia sub formă autentică numai „după deschiderea cărților funciare pentru condominiu și unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare”. Mai precis, promisiunile se încheie doar după ce operațiunea de preapartamentare, indicată la punctul 2, este finalizată.

O condiție prealabilă autentificării promisiunii, este și notarea autorizației de construire în cartea funciară.

Totodată, odată autentificate, „promisiunile se vor nota obligatoriu în cartea funciară de către notarul public”. În acest fel, se asigură efectul de opozabilitate al clauzei de inalienabilitate prevăzute de art. 627 alin. (4) Cod civil. În esență, interdicția impusă dezvoltatorului de a vinde mai departe același bun viitor, este adusă la cunoștința terților prin notarea promisiunii în cartea funciară.

Modificările de la punctele 2 – 3, odată respectate de către părți și notar, vor elimina practic riscul încheierii de multiple promisiuni de vânzare, având ca obiect același bun viitor individualizat.

Reglementarea avansului dat de către promitentul-cumpărător își are utilitatea sa limitată, în sensul că:

• este plătit eșalonat în funcție de evoluția proiectului, până la un procent de maximum 45% din prețul imobilului. Dacă luăm în considerare și eventualul avans dat cu ocazia rezervării (maximum 5%), se poate ajunge la 50% din prețul total;
• Se consacră o destinație specială a sumelor plătite cu titlu de avans – se vor cheltui de dezvoltator numai „în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier”. Cheltuirea avansului cu nerespectarea scopului este sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului și nu este exclusă răspunderea penală a acestuia.

Aspectele negative:

• Lipsa unei protecții a viitorului cumpărător în cazul insolvenței dezvoltatorului. Cel mai mare risc care se poate abate asupra promitentului-cumpărător este acela de nu-și recupera avansul plătit, într-o eventuală procedură de insolvență a dezvoltatorului. Așadar, promitentul-cumpărător rămâne un simplu creditor chirografar, fără a avea un rang de preferință în a-și recupera avansul plătit într-o procedură de insolvență a dezvoltatorului.Șansele de recuperare totală/parțială devin minime dacă activele dezvoltatorului existente și/sau atrase nu sunt suficiente pentru stingerea tuturor creanțelor garantate/privilegiate, acestea din urmă având prioritate față de creanța promitentului-cumpărător.

• dificultăți în recuperarea avansului. În cazul în care contractul de vânzare nu este perfectat, din orice motiv, legiuitorul a preferat să nu ofere viitorului cumpărător niciun fel de garanție/privilegiu ori beneficiul unui contract de asigurare pentru sumele achitate cu titlu de avans. Nu este necesar să intervină insolvența dezvoltatorului, pentru a exista riscul fie a nerecuperării sumelor avansate ori a restituirii de către dezvoltator în urma unor proceduri îndelungate.

• Sancțiunea amenzii de 1% din cifra de afaceri ignoră poziția promitenților-cumpărători. Amenda se aplică dezvoltatorilor care au cheltuit sumele plătite cu titlu de avans cu încălcarea scopului prevăzute de lege. În cazul dezvoltatorilor de rea-credință, plata amenzii este un „preț” pe care și l-ar putea asuma, în vederea aproprierii avansurilor, chiar și cu riscul atragerii răspunderii penale. În fața acestei perspective, promitenții-cumpărători își păstrează speranța că vor recupera prejudiciul în procedurile judiciare, fără ca nimeni să le garanteze că vor obține ceva, iar, pe lângă amendă, legiuitorul ar fi trebuit să reglementeze obligația dezvoltatorului de a restitui sumele încasate cu titlu de avans într-un anumit termen, mai ales în ipoteza în care proiectul imobiliar nu este dus la bun sfârșit.

• Redactarea prevederii legale privind plata avansului este deficitară, putând da naștere la diverse interpretări.

Modificările propuse prin Legea Nordis configurează un nou cadru juridic pentru tranzacțiile cu bunuri imobile viitoare, caracterizat printr-un accent sporit pe prevenție, transparență și publicitate imobiliară.

Introducerea preapartamentării, consacrarea caracterului obligatoriu al formei autentice pentru promisiunea de vânzare, reglementarea expresă a contractului de rezervare și limitarea funcțională a utilizării avansului sunt măsuri care tind să reducă semnificativ riscurile asumate de promitenții-cumpărători.

Cu toate acestea, anumite soluții legislative ridică întrebări legitime în privința coerenței normative și a corelării cu legislația secundară, în special în ceea ce privește utilizarea extrasului de carte funciară pentru autentificare în cazul promisiunilor de vânzare și efectele juridice ale indisponibilizării cărții funciare.

De asemenea, diferențierea de regim dintre bunurile viitoare și cele existente, precum și limitarea intervențiilor cadastrale ale dezvoltatorului, necesită o interpretare atentă pentru evitarea blocajelor administrative sau a conflictelor de drept.