Coproprietatea forțată
Potrivit art. 648 alin. 1 Cod civil, „Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale.”
Coproprietatea forțată sau perpetuă este o formă de proprietate comună pe cote-părţi caracterizată prin faptul că există şi se menţine independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartă de cele mai multe ori asupra unor bunuri accesorii a căror soartă juridică este indisolubil legată de aceea a bunurilor principale cărora le sunt destinate să le servească.
Această coproprietate apare ca existând dincolo de voința coproprietarilor. De regulă, ea are ca obiect bunuri care, prin natura ori destinația lor, pot fi folosite de mai mulți coproprietari; destinația acestor bunuri este stabilă și forțată; ca principiu, ele nu pot avea o altă destinație decât aceea de a fi utilizate de către coproprietari pentru normala folosire a altor bunuri.
Coproprietatea forţată se întâlneşte cel mai frecvent în privinţa părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente proprietate particulară; de asemenea, ea se întâlneşte şi cu privire la lucrurile comune necesare sau utile pentru folosinţa a două imobile vecine şi a despărţiturilor comune, precum şi în cazul unor obiecte considerate ca bunuri de familie.
În toate cazurile, fiecare coproprietar poate să exercite folosinţa bunului comun, dar prin actele sale de folosinţă nu trebuie să aducă atingere dreptului egal şi concurent al celorlalţi coproprietari; totodată, înfăptuirea folosinţei trebuie să fie în interesul unităţii fondului principal căruia i-a fost afectat bunul accesoriu comun.
Coproprietarii sunt obligaţi să participe proporţional cu cota lor directă, la cheltuielile necesitate de întreţinerea şi conservarea bunului comun. Ei se pot libera de această obligaţie pentru viitor, numai prin abandonarea bunului principal pe care îl au în proprietate exclusivă.
În cazul coproprietății forțate suntem în prezența a două drepturi de proprietate distincte:
a. dreptul de proprietate exclusivă ce aparține fiecărui proprietar (titular) asupra bunului principal;
b. dreptul de proprietate comună pe cote-părți stabilă și forțată asupra bunurilor considerate ca accesorii pe lângă bunurile principale, drept ce aparține tuturor coproprietarilor.
Fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra cotei-părți ideale și abstracte din dreptul său, dar niciodată un coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală și abstractă din acest drept în mod separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, aflat în proprietate exclusivă.
Din moment ce dreptul de proprietate forțată are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.
Conform art. 646 Cod civil, se află în coproprietate forțată următoarele categorii de bunuri:
a. părțile comune ale unor imobile;
b. despărțiturile comune;
c. bunurile asupra cărora se exercită proprietatea periodică;
d. bunurile care constituie amintiri de familie;
e. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
f. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;
g. orice alt bun comun prevăzut de lege.
Conform art 647 Cod civil:
„a. fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari;
b. când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal;
c. cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.”
Potrivit art. 649 alin. 1 Cod civil, „Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a. terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b. fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c. instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
d. alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.”
Conform art. 650 Cod civil, „Părţile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari.”
Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi.
În clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.
Art. 651 Cod civil dispune imperativ că „înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal din acea clădire.”
În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.
