Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este o instituție reglementată expres în Noul Cod civil, respectiv în art. 693-702.

            Art. 693 alin. 1 Cod civil dispune că, „Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă,” iar conform art. 702 Cod civil, „Dispoziţiile sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul proprietatea altei persoane.”

            Superficia este acel drept real imobiliar cu caracter temporar, pe temeiul căruia o persoană, denumită superficiar, dobândește dreptul de folosință asupra unui teren ce aparține altei persoane, denumită nud proprietar, pe care se află o construcție, o plantație sau o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândește dreptul de proprietate, ori dreptul de a edifica ori realiza aceleași bunuri pe acel teren dobândit în folosință, care rămâne în proprietatea nudului proprietar.  

            Trăsătura esențială a dreptului de superficie este că el conduce la suprapunerea a două drepturi:

1. dreptul de proprietate asupra terenului, ce aparține unui anumit titular;
2. dreptul pe care îl dobândește o altă persoană, superficiarul, de a avea sau edifica o construcție, o platntație sau orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori în subsolul acestuia, teren asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

La rândul său, superficiarul devine titularul dreptului de proprietate asupra construcției, plantației ori lucrării astfel realizate.

Prin constituirea dreptului de superficie, terenul va fi grevat de dreptul de folosință asupra lui, drept ce are ca titular pe superficiar, la rândul lui, titular al dreptului de proprietate asupra construcției, plantației ori lucrării astfel realizate.

Prin constituirea superficiei, proprietarul continuă a avea animus sibi habendi ca element psihologic al posesiei acelui teren, precum și dreptul de dispoziție juridică asupra acestuia; proprietarul va putea înstrăina terenul său, însă în starea juridică în care se află terenul în patrimoniul său, anume grevat de existența dreptului de superficie.

La rândul său, superficiarul dobândește dreptul de a stăpâni acel teren cu elementul psihologic al posesiei specific dezmembrămintelor dreptului de proprietate De asemenea, el dobândește dreptul de folosință asupra terenului pentru realizarea unei construcții, a unei plantații sau a unei alte lucrări autonome cu caracter durabil, precum și elemente ce țin de dreptul de dispoziție asupra acelui teren.

Odată realizate construcțiile ori plantațiile și dobândind drept de proprietate asupra acestora, superficiarul le poate înstrăina sau greva în favoarea unor terțe persoane, exercitând astfel și un drept de dispoziție juridică asupra terenului.

            Din dispozițiile art. 693 alin. 1 Cod civil, rezultă că:

a. în primul rând, dreptul de superficie, atât în forma sa principală, cât și în forma sa secundară, ca drept real principal, se poate constitui numai cu privire la bunuri imobile; superficia este un drept real imobiliar;

b. în al doilea rând, dreptul de superficie, în oricare dintre cele două forme ale sale, constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Prin constituirea superficiei, dreptul de proprietate se desparte între nuda proprietate, ce continuă a avea ca titular pe proprietarul terenului, și dreptul de folosință a acestui teren, dobândit de către superficiar; acesta dobândește dreptul de proprietate asupra construcției ori plantației sau asupra unei lucrări deja existente pe acel teren, sau dreptul de a realiza asemenea bunuri imobile pe temeiul dreptului de folosință dobândit privitor la teren;

c. în al treilea rând, în funcție de forma sa, dreptul de superficie are un conținut juridic variabil, în funcție de forma sa incipientă sau deplină, precum și în funcție de întinderea dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului. În ambele sale forme, dreptul de superficie presupune dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Această dezmembrare privește prerogativa folosinței și, în mod limitat, prerogativele posesiei și dispoziției. Superficiarul stăpânește terenul în această calitate, având deci o posesie, ca element de drept, corespunzătoare dreptului de superficie. Totodată, el exercită folosința și dispoziția asupra terenului în limitele stabilite prin izvorul de constituire a acestui drept. Toate aceste prerogative asupra terenului pot fi exercitate de superficiar numai în scopul realizării construcției, plantației sau lucrării și, ulterior, al exercitării dreptului de proprietate asupra acesteia. Dispoziția juridică, ca atribut al dreptului de superficie, presupune nu numai încheierea actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construcției, plantației sau lucrării, ci și a părții din dreptul de superficie care constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului. Chiar înainte de realizarea construcției, plantației sau lucrării, dreptul de superficie poate fi transmis sau grevat cu sarcini. Întotdeauna, nudul proprietar păstreaăa cel puțin dreptul de a stăpâni bunul în această calitate, având o posesie specifică, și de a dispune juridic de nuda proprietate. În plus, el poate păstra o parte din prerogativa folosinței și o parte din prerogativa dispoziției materiale.

d. în al patrulea rând, dreptul de superficie are un caracter temporar. Potrivit art. 694 Cod civil, dreptul de superficie se poate constitui pe o perioadă de cel mult 99 ani, cu posibilitate de reînnoire la expirarea termenului. Nimic nu se opune ca părțile interesate să dispună prin actul juridic de constituire a superficiei că aceasta va avea o durată mai mică de 99 ani, după cum, în lipsa unei stipulații privitoare la termen, se poate prezuma că acesta va fi de 99 ani.

           Potrivit art. 693 alin. 2 Cod civil, dreptul de superficie se poate dobândi:

1. în temeiul unui act juridic;
2. prin uzucapiune;
3. printr-un alt mod prevăzut de lege.

În toate aceste situații vor fi aplicate dispozițiile privitoare la cartea funciară.

a. Prin act juridic, dreptul de superficie poate lua naştere, în ambele sale forme, prin convenţie ori prin testament.

Pentru a fi valabilă, convenţia de constituire sau de transmitere a dreptului de superficie urmează a fi încheiată, sub sancțiunea nulității absolute, în formă autentică.

Cât privește constituirea superficiei prin testament, aceasta presupune ca testatorul să instituie un legat în favoarea unui moștenitor ce va avea ca obiect dreptul de superficie, după cum poate institui două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul dintre ei primind, pe temeiul unui legat, nu da proprietate, iar celălalt primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren

Conform art. 693 alin. 3 Cod civil, „Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.”

De asemenea, art. 693 alin. 4 Cod civil, „În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.”

b. Dobândirea superficiei prin uzucapiune, deși mai mult teoretica, este posibilă în măsura în care posesorul terenului are, de la bun început, intenția de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului. Întrucât dreptul de superficie, ca orice drept real principal, se obiectivează în starea de fapt a posesiei, uzucapiunea este posibilă dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

c. Dobândirea superficiei printr-un alt mod prevăzut de lege poate fi întâlnit în cadrul raporturilor de familie, în situația în care doi soți realizează, în timpul căsătoriei, o construcție, o plantație sau o lucrare pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei. În această situație, celălalt soț dobândește un drept de superficie în conținutul juridic al căruia intră dreptul de proprietate devălmașă asupra construcției, plantației sau lucrării și prerogativele dezmembrate din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului. În această situație, dezmembrarea se produce într-un mod special, întrucât prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului vor fi exercitate în comun de cei doi soți în scopul exploatării construcției sau plantației, unul având însă calitatea de proprietar, iar celălalt, de superficiar.

Dreptul de superficie poate fi apărat prin acțiunea confesorie de superficie.

În forma deplină a dreptului de superficie, această acțiune se confundă practic cu acțiunea în revendicare, fiind imprescriptibilă.

În forma incipientă a dreptului de superficie, această acțiune se aseamănă cu acțiunea confesorie de uzufruct, de uz, de abitație sau de servitute și are caracter prescriptibil.

În cazul în care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, părțile pot conveni asupra modului în care superficiarul va executa prestația datorată nudului proprietar, oricare ar fi obiectul acesteia: o sumă de bani, procurarea unor bunuri, etc. În lipsa unei asemenea înțelegeri, art. 697 Cod civil dispune că titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o chirie stabilită pe piața liberă.

Art. 698 Cod civil dispune că dreptul de superficie se stinge prin radiere din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:

1. expirarea termenului;
2. consolidarea, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane;
3. pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;
4. în alte cazuri prevăzute de lege.

a. Când a fost constituit pe o durată determinată, de cel mult 99 ani, dreptul de superficie încetează la expirarea termenului, cu posibilitatea reînnoirii, dar și cu posibila stabilire pe un termen mai mic de 99 de ani. Nu este necesar consimțământul titularului dacă dreptul se stinge la împlinirea termenului.

Potrivit art. 699 alin. 1 Cod civil, „în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.”

Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară.

De asemenea, dacă părțile nu au convenit astfel, la expirarea termenului superficiei, dezmembrămintele constituite de superficiar privitoare la construcție se vor stinge la momentul încetării dreptului său de superficie.

            În principiu, radierea superficiei prin expirarea termenului pentru care aceasta a fost constituită nu conduce la stingerea ipotecilor. Uneori, ipoteca ce grevează dreptul de superficie poate să se transfere asupra unor bunuri mobile, sume de bani ori materiale rezultate din demolarea construcției, ca efect al operării, într-o asemenea ipoteză, a subrogației reale cu titlu particular.

b. Consolidarea duce, de asemenea, la încetarea acestui drept. În acest caz, calitatea de superficiar și calitatea de nud proprietar se reunesc în aceeași persoană, care poate să fie nudul proprietar sau superficiarul inițial sau o terță persoană. Consolidarea se poate face printr-un contract ori pe cale succesorală. Încetarea dreptului de superficie are semnificația reîntregirii prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului, indiferent dacă proprietarul terenului devine și proprietarul construcției sau plantației sau dacă se adopta o altă soluție juridică pentru rezolvarea problemei statutului juridic al acestor bunuri.

Încetarea dreptului de superficie prin consolidare nu afectează nici dezmembrămintele consimțite de superficiar asupra construcției, plantației ori asupra altei lucrări realizate de acesta pe terenul nudului proprietar pe durata constituirii lor, dar nu mai târziu de împlinirea termenului inițial al superficiei, și nici ipotecile născute pe durata acestui drept.

            c. Pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens; per a contrario, în măsura în care nu există stipulație în acest sens, pieirea construcției va permite superficiarului să reconstruiască, cu respectarea art. 695 Cod civil care impune respectarea formei inițiale a construcției și a întinderii terenului aferent și necesar exploatării acesteia.

            Potrivit art. 701 alin. 1 Cod civil, „În cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel.”

            Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate reîntregit.

            d. Radierea superficiei poate fi făcută și în alte cazuri prevăzute de lege, cum este cazul stingerii superficiei ca efect al exproprierii, titularii săi având dreptul la despăgubiri.