Executări silite imobiliare: Dacă debitorul a achitat datoria, executorul va refuza emiterea actului de adjudecare chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral

Publicarea în Monitorul Oficial a Deciziei nr. 23 din 26 ianuarie 2026 a Înaltei Curți de Casație și Justiție aduce una dintre cele mai importante clarificări recente în materia executării silite imobiliare. ÎCCJ clarifică executarea imobiliară: plata datoriei înainte de actul de adjudecare oprește procedura

Prin Decizia pronunțată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept și publicată în Monitorul Oficial nr. 183 din 10 martie 2026, ÎCCJ, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 850 alin. (1) și ale art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă, stabilește că: debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, până la data emiterii actului de adjudecare. În acest caz, executorul judecătoresc va refuza emiterea actului de adjudecare, chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral.

Importanța deciziei stă în faptul că ea pune capăt unei confuzii frecvente între momentul procedural al licitației și momentul juridic al transferului proprietății. În practică, exista tentația de a considera că, odată semnat procesul-verbal de licitație, totul este practic închis, iar debitorul nu mai poate salva imobilul. Înalta Curte respinge ferm această viziune.

În centrul deciziei stă interpretarea sintagmei „până la adjudecarea bunului imobil” din art. 863 alin. (1) din Codul de procedură civilă. Înalta Curte observă că legea folosește termenul „adjudecare” în contexte diferite: uneori în legătură cu licitația, alteori în legătură cu actul de adjudecare. De aici dificultatea. Curtea notează explicit că textul actual este susceptibil de mai multe sensuri și că problema este reală, veritabilă, aptă să genereze practică neunitară.

Înalta Curte arată că cele două întrebări formulate de instanța de trimitere – una privind sensul sintagmei „până la adjudecarea bunului imobil”, cealaltă privind posibilitatea executorului de a înceta executarea între procesul-verbal și actul de adjudecare – alcătuiesc, în realitate, o singură problemă juridică: până la ce moment poate debitorul să stingă executarea prin plată integrală și care sunt consecințele pentru executor și adjudecatar.

Înalta Curte pornește de la regulile generale ale executării silite, respectiv:: scopul executării silite este realizarea creanței, nu vânzarea bunului ca scop în sine

Curtea amintește că, potrivit Codului de procedură civilă, bunurile debitorului pot fi urmărite numai în măsura necesară pentru realizarea drepturilor creditorului, iar executarea silită are loc până la realizarea dreptului recunoscut prin titlul executoriu, a accesoriilor și a cheltuielilor de executare. Dacă aceste sume au fost plătite integral, executarea trebuie să înceteze.

ÎCCJ spune, practic, că urmărirea imobiliară este doar un mijloc de satisfacere a creditorului. Ea nu poate continua automat și ireversibil după ce scopul ei a fost atins. Cu alte cuvinte, dacă datoria a fost stinsă integral înainte de momentul juridic al adjudecării, nu mai există temei pentru continuarea executării. Soluția nu este una de oportunitate, ci una care decurge din însăși finalitatea procedurii execuționale.

Înalta Curte face o distincție strictă între procesul-verbal de licitație și actul de adjudecare. Procesul-verbal consemnează rezultatul licitației și se notează în cartea funciară. Însă această notare nu este echivalentă nici cu intabularea, nici cu înscrierea provizorie a unui drept real. Ea este doar notarea unui raport juridic în legătură cu imobilul.

Curtea explică, prin raportare la regimul înscrierilor de carte funciară, că doar actul de adjudecare este cel care poate funcționa ca titlu de proprietate și poate fundamenta înscrierea dreptului adjudecatarului. Legea este explicită: art. 854 lit. h) din Codul de procedură civilă prevede că ”actul de adjudecare este titlu de proprietate și că poate fi înscris în cartea funciară”. O asemenea mențiune nu există pentru procesul-verbal de licitație. Tocmai de aceea, spune ICCJ, efectul translativ nu poate fi atașat procesului-verbal.

Dacă procesul-verbal nu transferă proprietatea, atunci adjudecatarul nu devine proprietar la momentul licitației. Înainte de emiterea actului de adjudecare, el are numai o vocație de a deveni proprietar, dependentă de plata prețului și de finalizarea procedurii. Înalta Curte formulează această idee fără echivoc: până la emiterea actului de adjudecare, adjudecatarul nu are decât vocația de a deveni proprietar.

Dacă datoria este stinsă înainte de actul de adjudecare, executorul trebuie să oprească procedura, astfel dacă debitorul sau o persoană interesată consemnează integral creanța, accesoriile și cheltuielile înainte de emiterea actului de adjudecare, urmărirea silită asupra imobilului nu mai poate continua. Executorul nu mai are dreptul să emită actul de adjudecare. Dimpotrivă, este obligat să îl refuze.

Astfel, din dispozitivul Deciziei de mai sus, rezultă că: „Debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de executare, până la data emiterii actului de adjudecare. În acest caz, executorul judecătoresc va refuza emiterea actului de adjudecare, chiar dacă adjudecatarul a depus prețul integral.”

Totodată, după plata integrală a prețului de către adjudecatar, executorul este ținut să emită de îndată actul de adjudecare, fără întârzieri nejustificate. Dar această obligație operează numai dacă, până la acel moment, nu a intervenit cauza legală care stinge executarea, adică plata integrală a datoriei de către debitor. În acest caz, prioritate are încetarea executării, nu protejarea așteptării adjudecatarului.

În executarea silită imobiliară, licitația este etapa de selectare a adjudecatarului și de stabilire a prețului. Dar proprietatea nu trece atunci. Ea trece numai prin actul de adjudecare. Iar până la acel moment, dacă datoria este plătită integral, executarea își pierde rațiunea juridică.