Legea 18/1991, republicată. Cum poate fi transformat dreptul de folosință asupra terenului aferent unei construcții, în drept de proprietate prin intermediul “Ordinului Prefectului”.
Ca regulă generală, conform Codului civil, titularul dreptului de proprietate asupra unei construcții este și titularul dreptului de proprietate asupra terenului aferent.
La data de 01.12.1974, a intrat în vigoare Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, aceasta fiind publicată în Buletinul Oficial nr. 135/01.11.1974 (Legea nr. 58/1974). Această lege a avut ca urmare faptul că, până în prezent, în România, există o serie de cazuri, cu diverse excepții, prin care persoane fizice sau juridice dețin în proprietate anumite construcții, terenul aferent acestora fiind deținut în folosință (acesta aflându-se în proprietatea statului).
Astfel, art. 30 din lege care prevedea: “Dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităților urbane și rurale se poate face numai prin moștenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobîndirea prin acte juridice a acestor terenuri. În caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestor construcții trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobânditorul construcției va primi din partea statului în folosință terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 și 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenței construcției, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 4/1973.”.
Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, modurile prin care se putea dobândi, în mod legal, dreptul de proprietate privată erau reglementate, cu titlu general, de dispozițiile art. 644 și 645 din Codul civil din 1864, acestea fiind: moștenirea (legală și / sau testamentară), testamentul, contractul, remiterea materială, accesiunea imobiliară, accesiunea mobiliară, uzucapiunea (de lungă sau scurtă durată), legea și ocuparea.
Astfel, după intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, în cazul în care se înstrăina un imobil compus din teren și construcție, dreptul de proprietate asupra construcției se transmitea către dobânditor (ex. cumpărător), în schimb ce dreptul de proprietate asupra întregului teren pe care se afla construcția se transmitea, ope legis, în patrimoniul statului român care la rândul său transmitea o parte din acesta în folosință dobânditorului, pe durata existenței construcției.
Această limitare a modurilor de transmitere a dreptului de proprietate a continuat să-și producă efectele juridice până la data de 27.12.1989 când Legea nr. 58/1974 a fost abrogată potrivit art. 1 pct. 3 din Decretul – Lege nr. 1/1989 privind abrogarea unor legi, decrete și alte acte normative, publicat în Monitorul Oficial nr. 4/27.12.1989.
Înalta Curte de Casație și Justiție, în soluționarea unui recurs în interesul legii, a stabilit că Legea nr. 58/1974 nu generase scoaterea terenurilor la care se referea din circuitul civil, ci doar limita modurile de transmitere a dreptului de proprietate asupra acestora, în acest sens fiind pronunțată Decizia nr. 4/16.01.2006 de Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 288/30.03.2006.
La data de 20.02.1991, a intrat în vigoare Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, aceasta fiind publicată în Monitorul Oficial nr. 37/20.02.1991 și care, de-a lungul anilor, a suferit multiple modificări. Astfel, art. 36 din lege prevede: “Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.” “Atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.”
Prin intermediul acestor norme juridice s-a generat posibilitatea legală de a transforma dreptul de folosință asupra terenurilor, drept generat potrivit dispozițiilor Legii nr. 58/1974, într-un veritabil drept de proprietate.
Prin intermediul art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 persoanele care dețin în proprietate o construcție și în folosință terenul aferent acesteia în baza prevederilor Legii nr. 58/1974, pot obține, cu titlu gratuit, în baza unei proceduri administrative realizate de primăria în a cărei rază se află terenul și instituția prefectului corespunzătoare, transformarea dreptului de folosință într-un drept de proprietate.
