ICCJ. Despre uzucapiunea scurtă (10-20 ani). Condiţiile justului titlu

Uzucapuiunea (prescripţia achizitivă) se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil-teren. Pentru a produce consecinţe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficientă o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă.

Aşadar, uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este modul de dobândire a proprietăţii (sau a altor drepturi reale), prin posedarea neîntreruptă (a imobilului) în termenul şi condiţiile prevăzute de lege.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că pentru a fi îndeplinite condiţiile uzucapiunii scurte, prevăzute de art. 1895 din vechiul Cod civil, este necesar ca justul titlu să emane de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, pentru că dacă ar proveni de la adevăratul proprietar ar fi suficient prin el însuşi să ducă la dobândirea proprietăţii fără să fie nevoie de vreo trecere a timpului.

Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplică atunci când posesorul posedă bunul în temeiul unui just titlu şi este de bună-credinţă.

Poate fi invocată uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani în cazul în care sunt îndeplinite următoarele condiţii cumulative:

a) să existe o posesie utilă a bunului;

b) posesia să fie întemeiată pe un just titlu;

c) posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;

d) posesia să fie de bună credinţă.

Se aplică termenul de 10 ani în situaţia în care adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află imobilul.

Se aplică termenul de 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui tribunal judeţean unde se află imobilul.

Referitor la noţiunea de just titlu, acesta este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar.

Buna credinţă reprezintă convingerea greşită a posesorului că a dobândit bunul imobil de la adevăratul proprietar, bună credinţă ce trebuie să existe la momentul dobândirii bunului, nefiind necesar ca aceasta să existe pe tot parcursul exercitării posesiei.

Condiţiile cerute de lege a fi întrunite cumulativ pentru dobândirea dreptului de proprietate prin efectul uzucapiunii de scurtă durată sunt următoarele:

a) cel ce invocă uzucapiunea să fi exercitat o posesie utilă asupra imobilului;

Art. 1846 Cod civil prevede că orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii; posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru. În conformitate cu art. 1847 Cod civil, ca să se poate prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, după cum se explică în următoarele articole:

– posesiunea este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale (art. 1848 Cod civil); posesiunea este întreruptă prin modurile şi după regulile prescrise în articolele 1863 – 1973 (art. 1849 Cod civil); comunitatea şi neîntreruperea posesiunii sunt dispensate de probă din partea celui ce invocă prescripţia, în acest sens că, posesorul actului care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrarie (art. 1850 Cod civil);

– posesiunea este tulburată când este fundată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului (art. 1851 Cod civil);

– posesiunea este clandestină când posesorul o exercită în ascuns de adversarul sau încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască (art. 1852 Cod civil);

– actele ce le exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar; tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinţă a proprietarului său (art. 1853 Cod civil); posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul (art. 1854 Cod civil).

b) durata posesiei să fie cuprinsă între 10-20 ani, după distincţiile art. 1895 si art. 1896 Cod civil;

c) posesia imobilului să fie întemeiată pe un just titlu;

În conformitate cu art. 1897 Cod civil, justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.; un titlu nul nu poate servi de baza prescripţiei de 10 până la 20 ani; un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescripţia de 10 până la 20 ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului sau, dacă posesorul n-a cunoscut cauza anulabilităţii. Art. 1899 teza I Cod civil prevede că justa cauză trebuie să fie totdeauna probată de cel ce invocă prescripţia de 10 până la 20 ani.

d) cel de invocă uzucapiunea să fie de bună-credinţă.

Potrivit art. 1898 Cod civil, buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea; este destul ca buna-credinţă să fi existat în momentul câştigării imobilului. Art. 1899 teza a II-a Cod civil prevede că buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credinţa.