Vânzarea cu opțiune (pact) de răscumpărare

Potrivit art. 1758 alin. 1 Cod civil, „Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de o condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.”

            Caracteristica acestui tip de vânzare rezidă în faptul că ea este afectată de o condiție rezolutorie, prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului, într-un anumit termen, care nu poate fi mai mare de 5 ani. Dacă părțile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5 ani, conform art. 1758 alin. 2 Cod civil. Dacă termenul se îndeplinește fără ca opțiunea să fi fost exercitată, vânzarea se consolidează retroactiv.

Legiuitorul instituie totuși o măsură care să prevină deturnarea acestei forme de vânzare către cămătărie, conform art. 1762 Cod civil, „În cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare.”

Răscumpărarea bunului înstrăinat este numai o opțiune, o facultate dată de lege vânzătorului pe care:

– o poate exercita (caz în care vânzarea este desființată cu efecte de la data încheierii contractului, iar vânzătorul redobândește proprietatea bunului înstrăinat)

– sau nu o poate exercita (caz în care vânzarea este consolidată, iar cumpărătorul rămâne definitiv proprietarul lucrului).

Pentru exercitarea opțiunii, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului: prețul, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare, taxele pentru îndeplinirea formalităților de publicitate, cheltuielile cu ridicarea și transportul bunului, cheltuielile necesare și cheltuielile utile în limita sporului de valoare.

În ceea ce privește situația bunului nepartajat, art. 1761 Cod civil prevede că, „(1) În cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare ce are ca obiect o cotă dintr-un bun, partajul trebuie cerut şi în raport cu vânzătorul dacă acesta nu şi-a exercitat încă opţiunea. (2) Vânzătorul care nu şi-a exercitat opţiunea de răscumpărare în cadrul partajului decade din dreptul de opţiune, chiar şi atunci când bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului.”

Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îl notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept.

Consemnarea sumelor de bani se face la dispoziția cumpărătorului sau a celui din urmă subdobânditor, în termen de o lună de la data notificării, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai exercita opțiunea.

Această vânzare este supusă deci unei condiții rezolutorii exprese, iar reluarea bunului de către vânzător operează cu efect retroactiv, atât împotriva cumpărătorului, cât și împotriva terților dobânditori de drepturi asupra bunului vândut.

Prin execepție de la efectul retroactiv al împlinirii condiției, art. 1760 alin. 1 Cod civil prevede că, „vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării opțiunii.”