Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare este acel contract prin care una dintre părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor.
Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a transmite proprietatea bunului în viitor.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare, care, deşi reprezintă un contract, şi nu un act juridic unilateral, dă naştere unor obligaţii în sarcina unei singure părţi, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dă naştere unor obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.
Atât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cât şi promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare reprezintă contracte, în fapt antecontracte, ce dau naştere unor drepturi de creanţă.
Cel mai des în practică se întâlneşte promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, denumită, tocmai datorită frecvenţei sale, „antecontract de vânzare-cumpărare”.
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, precum şi posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract în art. 1279 şi art. 1669.
Astfel, conform dispoziţiilor art. 1279 Cod civil: „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa,la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta”.
Promisiunea bilaterală este un antecontract în care oricare din părţi poate cere încheierea contractului. Dacă promitentul nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vânzarea către o altă persoană este – cu excepţia fraudei – valabilă, beneficiarul putând cere doar daune-interese pentru prejudiciul cauzat.
Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părţi poate cere instanţei de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi să aibă ca efect transferul proprietăţii de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.
Noul Cod civil, reglementând promisiunea de a contracta, lasă deschisă părţilor posibilitatea de a încheia orice fel de promisiuni, stabilind, însă, că instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract doar atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Cu privire la caracterul acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, Înalta Curte de Casație și Justiție a decis că ”antecontractele de vânzare-cumpărare dau naștere unui raport juridic obligațional, în conținutul căruia intră un drept de creanță căruia îi corespunde o obligație de a face. Acțiunea civilă are caracter personal deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligației pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia”.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare, precizând în conținutul promisiunii clauzele esențiale ale vânzării viitoare, unele clauze accesorii (clauza penală, clauza de arvună, de dezicere etc.) și chiar clauze privind viitorul contract care se execută anticipat. De regulă, consimțământul părților poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare și nu are efect translativ de proprietate, pentru transferul dreptului fiind necesar un nou consimțământ, distingându-se, astfel, între consimțământul necesar încheierii promisiunii și cel necesar executării acesteia care coincide cu încheierea propriu-zisă a contractului obiect al promisiunii.
Promitentul-vânzător nu trebuie să fie proprietar al bunului în momentul încheierii promisiunii de vânzare și nici chiar în momentul încheierii contractului promis, Codul civil permițând vânzarea bunului altuia.
În faza încheierii promisiunii, consimțământul ar putea fi dat și de către un neproprietar ca promitent-vânzător, calitatea de proprietar a vânzătorului asupra lucrului vândut nefiind necesară în momentul încheierii promisiunii. Totuși, promisiunea sinalagmatică de vânzare nu trebuie confundată cu vânzarea sub condiție suspensivă, chiar dacă perfectarea în viitor a vânzării sau vânzarea definitiv încheiată depind de același eveniment viitor și nesigur ca realizare (exempli gratia, obținerea unui credit bancar).
În cazul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare privind terenuri, condiţia ad validitatem a încheierii acestora, este forma autentică.
În ceea ce privește înscrierea in Cartea funciară, conform art. 906 Cod civil ”Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.” Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
