Dreptul de proprietate comună pe cote-părți obișnuită (indiviziune)

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este o formă a dreptului de proprietate comună, care se distinge prin aceea că obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, în timp ce dreptul de proprietate însuşi se divide în părţi matematice ideale.

Dreptul fiecărui coproprietar priveşte întregul bun şi se întâlneşte cu drepturile celorlalţi în fiecare dintre cele mai mici particule ce alcătuiesc bunul în materialitatea sa; nu este necesar ca drepturile coproprietarilor să fie egale ca întindere.

Proprietatea comună pe cote-părți sau temporară obișnuită apare ca o consecință a moștenirii, atunci când defunctul lasă mai mulți moștenitori, fiecare dobândind numai o cotă-parte din dreptul asupra bunurilor ce intră în masa succesorală.

            Ea mai poate rezulta, de asemenea, dintr-un contract de dobândire în comun a unui lucru ori dintr-o coposesiune al cărui efect a fost dobândirea de către mai multe persoane, prin uzucapiune, a unui bun.

         Conform art. 634 alin. 1 Cod civil, „Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.”

De aceea, se poate spune că două principii caracterizează proprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară:

a. niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinante din bun, privit în materialitatea sa, și;

b. fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept, fiind vorba de o divizare intelectuală a dreptului de proprietate asupra bunului comun.

            Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Niciun fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, privit în materialitatea lui, fără acordul unanim al copărtașilor. Din moment ce niciunul dintre coproprietari nu stăpânește în exclusivitate o parte din bun, exercitarea atributelor dreptului de proprietate asupra bunului astfel stăpânit trebuie să fie colectivă, prin aplicarea regulii unanimității.

            În ceea ce privește actele materiale, principiul potrivit căruia niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei porțiuni materiale din lucru, ar trebui să ducă la concluzia că niciunul dintre ei nu ar avea dreptul de folosință materială a bunului în lipsa acordului unanim.

            Conform art. 635 Cod civil, „Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept.”

            De asemenea, conform art. 640 Cod civil, „Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.”

          Conform art. 636 alin. 1 Cod civil, „Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.”

Rezultă că un bun poate fi folosit chiar și numai de către unul dintre coproprietari, prin toleranța din partea celorlalți care, la rândul lor, în mod succesiv, vor putea exercita acte de folosință cu privire la întregul bun. Această modalitate de exercitare a folosinței bunului apare ca o simplă situație de fapt, nefiind precedată de vreo înțelegere a coproprietarilor în acest sens.

            Potrivit art. 636 alin. 2 Cod civil, „Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun, poate fi obligat la despăgubiri.”

Refuzul celorlalți coproprietari de a permite exercitarea actele de folosință exclusivă asupra bunului aflat în coproprietatea lor, se poate exprima pe orice cale; el trebuie adus la cunoștința coproprietarului în culpă.

            În caz de neînțelegere între coproprietari cu privire la folosința bunului în indiviziune, instanțele nu pot să formeze loturi pe care să le atribuie în folosință exclusivă fiecărui coproprietar fără consimțământul lor, deoarece caracteristic stării de indiviziune (coproprietate) este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv pentru porțiunea de drept a fiecăruia.

            Art. 639 Cod civil a prevăzut expres posibilitatea partajării bunului comun pe cale judiciară, astfel: „Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.”

            Stabilirea modului de folosință presupune nu numai exercitarea actelor materiale de utilizare a bunului comun, dar și culegerea fructelor pe care acesta le produce, suportarea cheltuielilor privitoare la întreținerea, conservarea și administrarea bunului, acte pebtru care se cere respectarea regulii unanimității.

            Soluționarea eventualelor neînțelegeri între coproprietari privitoare la asemenea acte se poate face și pe cale judecătorească, prin partajul de folosință, care poate presupune sau împărțirea utilizării bunului pe anumite părți din bun, fără a se ajunge la fracționarea materială a acestuia, sau eșalonarea folosinței lui în timp, în mod succesiv, de către coproprietari.

            Conform art. 637 Cod civil, „Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept,” (indiferent dacă acestea sunt naturale, civile sau industriale). Același principiu se aplică și în privința productelor.

            Conform art. 638 Cod civil, „Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct.”

În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit.

Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.

Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este supus prescripţiei de 3 ani, potrivit dreptului comun.

          Prin exercitarea atributului dispoziției se urmărește înstrăinarea unui bun ori a unui drept asupra bunului, grevarea sa cu drepturi reale care conferă o anumită folosință asupra bunului, cum ar fi dezmembrămintele proprietății ori constituirea de garanții reale (gajul, ipoteca) cu privire la un anumit bun comun.

            Conform art. 641 alin. 4 Cod civil, „Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului, nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.”

            Așadar, în vederea efectuării actelor de dispoziție privitoare la întregul bun comun, regula unanimității își găsește aplicare; mai mult, Codul civil asimilează unele acte de administrare care depășesc o anumită durată, respectiv 3 ani, cum ar fi cesiunea de venituri imobiliare ori închirierea, cu actele de dispoziție, asimilare care se va întinde și asupra oricărui act juridic cu titlu gratuit privitor la bunul comun.

            În concepția noului Cod civil, partajul nu mai are efect retroactiv; el își va produce efectele din momentul realizării sale pe cale voluntară sau la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care s-a efectuat partajul în cazul imobilelor și cu respectarea regulilor de publicitate imobiliară.

            Conform art. 642 alin. 1 Cod civil, „Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului.”

            Fiind vorba de inopozabilitate între părțile care l-au încheiat, actul rămâne valabil.

Conform art. 642 alin. 2 Cod civil, „Coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.”

Dacă a expirat termenul de 1 an în care poate fi introdusă acțiunea posesorie, coproprietarul vătămat prin încheierea actului contestat va putea introduce împotriva celui la care se găsește bunul o acțiune în revendicare.

Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul unei acțiuni în revendicare, conform art. 643 alin. 1 Cod civil.

Acțiunea în revendicare poate fi privită ca un act de conservare a bunului, deoarece urmărește „reîntoarcerea” lui în patrimoniul coproprietarilor, în proporția dreptului fiecăruia asupra bunului respectiv.

Conform art. 643 alin. 2 Cod civil, „Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari,” iar alin. 3 al aceluiași articol prevede că: „Când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.”  

            Conform art. 641 Cod civil, „Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.”

Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari, nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.

Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului, cum ar fi o reparație a bunului sau alte asemenea acte.

            În principiu, normele care reglementează regimul juridic al coproprietății pe cote-părți în noul Cod civil au caracter supletiv; aceasta înseamnă posibilitatea recunoscută coproprietarilor de a deroga de la ele. O asemenea derogare se poate face numai printr-un contract de administrare a coproprietății, încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

            Conform art. 644 alin. 2 Cod civil, „În cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi încetează existenţa, rămânând aplicabile regulile prevăzute de textele de la care s-a derogat.”

Dacă printre bunurile aflate în coproprietate se află și bunuri imobile, contractul de administrare a coproprietății și declarațiile de denunțare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.

            Potrivit art. 645 Cod civil, „Regulile privitoare la coproprietatea pe cote-părți se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.”         

         Conform art. 683 alin. 1 Cod civil, „Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.”

Obligația de garanție devine operantă numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

a. unul dintre copărtași a suferit o tulburare în exercitarea prerogativelor de proprietar sau a altui drept născut în persoana sa prin efectul partajului.

Tulburarea (evicțiunea) trebuie să fie de drept. Pentru simpla tulburare de fapt, fără temei juridic, copărtașii nu răspund, cel în cauză putându-se apăra singur prin acțiunea posesorie.

Conform art. 1696 Cod civil, „Cel care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.”

Noul Cod civil prevede expres că obligația de garanție funcționează și în cazul viciilor ascunse, reprezentând tulburări ale folosinței.

b. tulburarea să aibă o dată anterioară datei partajului;

c. tulburarea să nu fie imputabilă copărtașului care a suferit pierderea;

d. obligația de garanție să nu fi fost înlăturată printr-o clauză de negaranție stipulată în actul de partaj. Clauza trebuie să fie expresă și specială.

În cazul în care condițiile de mai sus au fost îndeplinite și evicțiunea s-a produs ori viciile ascunse s-au ivit, fiecare copărtaș este obligat, în limitele cotei sale părți, să îl despăgubească pe copărtașul prejudiciat prin efectul evicțiunii sau al viciului ascuns.

Întrucât pierderea se împarte proporțional cu cotele părți, partea corespunzătoare va fi suportată și de copărtașul garantat, iar dacă unul dintre copărtași este insolvabil, partea datorată de acesta va fi suportată, proporțional, de toți ceilalți copărtași, inclusiv de copărtașul prejudiciat.

Acțiunea în garanție pentru evicțiune și pentru vicii ascunse se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani.

Coindivizarii nu datorează garanție dacă prejudiciul este urmarea faptei săvârșite de un alt coindivizar. În acest caz, răspunderea va reveni numai coindivizarului vinovat.