Dreptul de servitute. Naștere, exercitare și stingere

1. Nașterea dreptului de servitute

            În sistemul noului Cod civil, servituțile se pot constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, rămânând aplicabile dispozițiile de Carte funciară.

a. Constituirea servituților prin act juridic.

            Acesta este modul de constituire cu cea mai largă aplicație practică și cuprinde stabilirea servituților prin convenție sau prin testament.

Convenția poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

            Sub sancțiunea nulității absolute, după intrarea în vigoare a noului Cod civil la 01.10.2011, convențiile de constituire a dreptului de servitute trebuie încheiate în formă autentică.

            Pentru convențiile încheiate anterior acestei date, în privința formei lor se vor aplica normele în vigoare la data încheierii actului (tempus regit actum).

b. Constituirea servituților prin uzucapiune.

            Conform art. 763 Cod civil, „Prin uzucapiune tabulară, adică deja înscrise în Cartea funciară, poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară, adică neînscrise în Cartea funciară, pot fi dobândite numai servituţile pozitive.”

            Aceste dispoziții se vor aplica numai dacă posesia aptă să conducă la dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune a început după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Pentru posesia servituții începute anterior acestei date, se vor aplica prevederile art. 623 fostul Cod civil, potrivit cu care pot fi dobândite prin uzucapiune numai servituțile continue și aparente.

            Odată constituit, dreptul de servitute va putea fi apărat printr-o acțiune specifică, numită acțiunea confesorie de servitute.

2. Exercitarea dreptului de servitute

Conform art. 764 Cod civil, „Modul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de servitute.”

Prin actul de constituire a servituții, convenția părților ori testamentul, nu numai că ia naștere dreptul de servitute; același act trebuie să determine și modul în care va fi exercitată servitutea, exercitare ce urmează a se face în concordanță cu ceea ce au prevăzut părțile în actul de constituire a servituții.

Dacă servitutea va fi dobândită prin uzucapiune, drepturile și obligațiile celor doi proprietari vor fi în concordanță cu modul în care proprietarul fondului dominant a exercitat posesia corespunzătoare servituții asupra fondului aservit pe tot timpul prevăzut de lege, posesie aptă să ducă la dobândirea acelei servituți.

Conform art. 759 Cod civil, „(1) Prin actul de constituire se pot impune în sarcina proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant. (2) În acest caz, sub condiţia notării în Cartea funciară, obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit.”

Astfel, în cazul unei servituți de trecere, proprietarul fondului aservit se poate obliga față de proprietarul fondului dominant să efectueze lucrările de întreținere a căii de trecere pe care o folosește numai acesta din urmă.

Prin notarea ei în Cartea funciară, obligația astfel asumată devine o obligație propter rem, de îndeplinirea căreia vor fi ținuți și dobânditorii subsecvenți ai fondului aservit. Obligația astfel asumată ține de un raport juridic obligațional stabilit între cele două părți, cu toate consecințele ce decurg din aceasta.

Conform art. 765 Cod civil, „În lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea.”

Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin celor 2 proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.

Conform art. 766 Cod civil, „În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant. Dispoziţiile în materie de Carte funciară rămân aplicabile.”

Respectarea dispozițiilor în materie de Carte funciară impune ca declarația de renunțare la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii, să fie dată în formă autentică, spre a putea fi operată radierea dreptului de servitute din Cartea funciară.

Ca obligație generală, proprietarul fondului aservit trebuie să se abțină de la orice act ce ar limita ori ar împiedica exercițiul servituții de către proprietarul fondului dominant. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.

Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.

La rândul său, potrivit art. 768 Cod civil, „Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.”

Conform art. 769 Cod civil, „Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.”

Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768 Cod civil.

Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.

3. Stingerea servituților

Conform art. 770 alin. 1 Cod civil, „Servituţile se sting pe cale principală prin radierea lor din Cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:

a. consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;

b. renunţarea proprietarului fondului dominant;

c. ajungerea la termen;

d. răscumpărarea;

e. imposibilitatea definitivă de exercitare;

f. neuzul timp de 10 de ani;

g. dispariţia oricărei utilităţi a acestora.”

h. prin exproprierea fondului aservit;

i. ca urmare a rezoluțiunii, anulării ori revocării actului juridic prin care s-a constituit dreptul de servitute.

            a. Dacă ambele fonduri, respectiv atât fondul dominant cât și fondul aservit, ajung să fie, urmare a unei operațiuni juridice având acest efect, în proprietatea aceleiași persoane, dreptul de servitute se va stinge prin consolidare.

            b. Stingerea dreptului de servitute are loc și prin renunțarea titularului la acest drept. Renunțarea trebuie să fie expresă și fără echivoc, ea nu se poate prezuma.

            c. Stingerea dreptului de servitute prin ajungere la termen presupune că prin actul juridic de constituire a servituții cei doi proprietari au prevăzut un termen pe durata căruia va exista servitutea. La împlinirea acelui termen servitutea se va stinge, fără a mai fi necesar consimțământul titularului servituții pentru radierea ei din Cartea funciară.

            d. Stingerea dreptului de servitute prin răscumpărare se referă la faptul că, potrivit art. 772 Cod civil, „Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.”

În caz de neînţelegere între părţi, instanţa poate suplini consimţământul proprietarului fondului dominant.

La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va tine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri.

            e. Stingerea dreptului de servitute printr-o imposibilitate definitivă de exercitare a dreptului se referă la faptul că, potrivit practicii judiciare, au fost considerate asemenea împrejurări secarea fântânii spre care se trecea pentru a lua apă sau demolarea morii al cărei canal de scurgere a apei utilizate pentru funcționarea ei trecea pe terenul unei alte persoane.

            f. Servitutea se stinge și prin neuz timp de 10 ani, termen de prescripție extinctivă care începe să curgă de la data ultimului act de exercițiu al servituților necontinue ori de la data săvârșirii primului act contrar servituții continue.

Aceste dispoziții se aplică numai drepturilor de servitute constituite ulterior datei intrării în vigoare a noului Cod civil.

            g. Dispariția utilității servituții duce la stingerea acesteia.

h. Potrivit art. 770 alin. 2 Cod civil, „Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.”

Titularul dreptului de servitute expropriat are dreptul la despăgubiri.

i. Dreptul de servitute se va stinge și ca urmare a rezoluțiunii, anulării ori revocării actului juridic pe baza căruia a fost constituit dreptul de servitute ori a fost dobândit bunul în folosul căruia este exercitat acest drept.