Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare)
Este un contract prin care o parte (promitentul) se obligă să vândă un bun, la un preț determinat, celeilalte părți (beneficiarul), care acceptă promisiunea, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior acordul său la cumpărarea bunului.
Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract întrucât se încheie prin acordul de voință al celor două părți (promitent și beneficiar) și creează obligații numai pentru una dintre părțile contractante (promitent).
Oferta de vânzare este un act juridic unilateral și reprezintă manifestarea de voință a unei singure părți, în sensul în care o persoană prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, păstrându-şi rezerva (opţiunea) de a-şi manifesta consimţământul de a cumpăra sau nu.
Promisiunea de vânzare nu reprezintă o vânzare și nu poate avea efectele acesteia, fiind de fapt un antecontract, care dă naștere la un drept de creanță și la o obligație de a face, una din părți fiind obligată față de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu. Potrivit art. 1279 alin. 1 Cod civil, „Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”
Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul va refuza încheierea contractului de vânzare, beneficiarul va avea dreptul să ceară executarea obligației de către promitent sau desființarea convenției, cu daune-interese. De asemenea, dacă bunul a fost vândut de promitent altei persoane sau nu mai există, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
Conform art. 1669 Cod civil, „Când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”
Referitor la executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să înlocuiască contractul constituie o excepție de la executarea silită de acest fel, întrucât instanța nu poate substitui consimțământul necesar încheierii contractului în forma prevăzută de lege, pentru niciuna dintre părți. Prin urmare, în esență, principiul libertății de a contracta va prevala în fața principiului obligativității executării obligațiilor contractuale.
Acceptarea promisiunii unilaterale de vânzare sau încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare nu duce implicit la încheierea contractului dorit de părți. Prin aceste contracte preparatorii, se prefigurează doar acest contract, pentru încheierea căruia este necesar un nou consimțământ al părților. Așadar, promisiunea unilaterală sau sinalagmatică de vânzare nu are regimul juridic al pactului de opțiune. Ca urmare, pentru a se încheia contractul obiect al promisiunii, în condițiile în care una din părți nu mai dorește încheierea lui, este necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești care va ține loc de contract, executându-se în acest fel, silit, în natură, promisiunea de vânzare încheiată de părți.
Deoarece promisiunea unilaterală de vânzare dă naștere unei singure obligații de a face în sarcina promitentului, aceasta nu transferă proprietatea asupra lucrului de la promitent la beneficiar, riscul pieirii fortuite a bunului fiind suportat de promitent, în calitate de proprietar.
Dacă ulterior se încheie contractul de vânzare vizat de părți, ea va avea caracter translativ de proprietate din momentul încheierii și numai pentru viitor.
Promisiunea unilaterală de a contracta naşte în sarcina promitentului obligaţia de a încheia în viitor contractul, aşa încât, în cazul în care beneficiarul promisiunii se va hotărî a încheia contractul, promitentul va fi ţinut să-şi manifeste consimţământul la încheierea contractului subsecvent, iar în caz de refuz, obligaţia acestuia fiind susceptibilă de executare silită (indirectă), caz în care, instanţa, suplinind consimţământul acestuia, va pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Actul are natura juridică a unui antecontract, respectiv o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să încheie în viitor un contract al cărui conţinut esenţial este determinat, fiind o convenţie prealabilă, diferită de cea previzionată.
Deosebit de acestea, în cazul încheierii unui pact de opţiune, promitentul nu se mai angajează a încheia în viitor contractul (a face) ci, deja, în mod actual şi anticipat, acesta îşi manifestă consimţământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât, la data la care şi beneficiarul va opta pentru încheierea acestuia, odată cu manifestarea propriei voinţe realizandu-se ipso jure acordul de voinţă, contractul fiind considerat încheiat. De altfel, s-a definit de către legiuitor că manifestarea de voinţă, astfel exprimată, potrivit art. 1278 Cod civil reprezintă o ofertă irevocabilă. Caracterul original şi care particularizează acest instrument juridic, rezidă în aceea că elementele ofertei nu sunt stabilite exclusiv de către ofertant ci, prin acordul părţilor.
Pactul de opțiune este un contract unilateral menit să pregătească un contract viitor încheiat între promitent și beneficiar, cu precizarea că voința exprimată a promitentului reprezintă, în fapt, consimțământul la viitorul contract, nefiind necesară reiterarea acestuia în cadrul contractului viitor. Acest consimțământ trebuie menținut ferm, irevocabil până la expirarea termenului de opțiune. La ridicarea opțiunii de către beneficiar, contractul promis se încheie fără alte formalități. De aceea, pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să-l încheie și care se va considera încheiat prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Pe cale de consecință, atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul dorit de părți.
În aceeaşi categorie, a antecontractelor încheiate de părţi în scopul de a intra în viitor într-un raport contractual, în general privind vânzarea sau/şi cumpărarea unui bun, intră, în mod tradiţional, şi pactul de preferinţă, definit în general ca o variantă a promisiunii unilaterale prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane la preţ egal.
Obligaţia – intenţia de a înstrăina un imobil – poate fi înscrisă pentru informare prin notare în cartea funciară.
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una din părţi – promitent. Este posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se oferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani – preţul dreptului de opţiune, moment în care promisiunea unilaterală de a vinde va deveni antecontract sinalagmatic (bilateral).
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie (3 ani), care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.
