Uzucapiunea tabulară

În regiunile de carte funciară (Transilvania, Banat, Crişana, Satu Mare şi Bucovina), uzucapiunea are o aplicaţie restrânsă, acest mod de dobândire a proprietăţii fiind permis în mod excepţional, numai în condiţiile prevăzute de art. 27 (uzucapiunea tabulară sau „prin convalescenţa titlului”) şi art. 28 (uzucapiunea extratabulară) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare (denumit în continuare Decretul-lege nr. 115/1938).

Potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938: „în cazul care s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Expresia „uzucapiune tabulară” este de natură a evidenţia faptul că dreptul real ce se prescrie achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. De asemenea, sintagma „prin convalescenţa titlului” subliniază faptul că titlul în baza căruia s-a realizat intabularea, deşi nevalabil, se curăţă de viciile sale prin trecerea termenului de 10 ani, devenind pe deplin valabil.

Astfel, în teritoriile de carte funciară, pentru uzucapiunile începute şi împlinite anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt aplicabile dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938, independent de promovarea ulterioară a cererii introductive având ca obiect tocmai constatarea acestui fapt. De asemenea, pentru acele prescripţii achizitive începute după intrarea în vigoare a actului normativ menţionat, urmează a fi incidente dispoziţiile Codului civil.

În schimb, în cazul unei uzucapiuni începute anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 şi împlinite după acest moment, nici doctrina şi nici practica judiciară nu au avut un punct de vedere unitar. Unificarea practicii judiciare s-a realizat prin Decizia nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie 2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţiile Unite (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 697 din 14 octombrie 2008). Prin această decizie s-a statuat că, în situaţia prescripţiilor achizitive începute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 şi împlinite după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, acţiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938.

Codul civil actual (Legea nr. 287/2009), intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, conform art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, reglementează două forme de uzucapiune imobiliară, şi anume uzucapiunea extratabulară (art. 930) şi uzucapiunea tabulară (art. 931).

Conform art. 930 alin. (1) şi (2) Cod civil, „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune”.

Conform art. 931 alin. (1) şi (2) Cod civil, „(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. (2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie”.

Cele două forme de uzucapiune se grefează pe sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare, astfel cum a fost regândit şi structurat în titlul VII al cărţii a III-a din Codul civil, intitulat „Cartea funciară”, relevant din perspectiva analizei de faţă fiind unul dintre principiile pe care se bazează acest sistem, şi anume principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii (art. 885 şi art. 886 din Cod civil).

Acest principiu este activ şi în materie de uzucapiune, deoarece art. 887 din Codul civil nu mai include uzucapiunea printre excepţiile de la regula efectului translativ, constitutiv sau extinctiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, aşa cum făcea art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Pe de altă parte, art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă, intrat în vigoare ulterior Codului civil, prevede că: „(3) Reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii, în condiţiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii”.

Ca atare, se constată că, în noua reglementare, s-a abandonat efectul retroactiv al uzucapiunii, dreptul de proprietate nefiind dobândit de posesor decât din momentul înscrierii lui în cartea funciară.

Prevederile art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă nu reprezintă o simplă aplicaţie a principiului efectului constitutiv al înscrierii în materia uzucapiunii, ci reprezintă o normă specială, intrată în vigoare ulterior Codului civil, prin care legiuitorul a înţeles ca, în materie de uzucapiune, să modifice drastic regimul juridic al acestei instituţii, sub aspectul momentului dobândirii dreptului de proprietate.

În consecinţă, aplicabilitatea art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă în privinţa posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil nu poate fi înlăturată prin efectul art. 56 şi 76 din Legea nr. 71/2011, în condiţiile în care aceste prevederi legale sunt anterioare intrării în vigoare a Codului de procedură civilă şi conţin norme tranzitorii care se referă în mod explicit şi exclusiv la „dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară”, respectiv la „dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară”.