Răspunderea pentru evicțiune
Termenul de evicțiune desemnează pierderea în totalitate sau parțial a proprietății unui bun, precum și tulburarea în exercitarea prerogativelor de proprietar (posesia, folosința și dispoziția) ale cumpărătorului asupra bunului cumpărat.
Astfel, conform art. 1672 alin. (3) Cod civil, ”Vânzătorul este obligat să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului”, iar art. 1695 alin. (1) Cod civil prevede că „Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.”
Instituția evicțiunii se caracterizează ca reprezentând pierderea proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar asupra lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de către o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că, prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde dreptul asupra lucrului, fie pentru o cauză anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării, respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a produs. Sub acest aspect, chiar dacă vânzarea bunului altuia este sancţionată cu nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare, obligaţia de garanţie nu izvorăşte din vânzare, ci din culpa vânzătorului, delict sau quasi-delict, care a transmis un bun ce nu-i aparţine. Prin urmare, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă, obligaţia de garanţie izvorăşte din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată, pe care părţile l-au calificat vânzare, sancţiunea nulităţii vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1337 Cod civil, în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii impuse de dispoziţiile care reglementează răspunderea pentru evicţiune, garanţia fiind un efect al desfiinţării retroactive a vânzării.
Mijlocul legal ce are rolul de a asigura executarea unei obligații, antrenarea răspunderii contra evicțiunii presupune săvârșirea unei tulburări de drept, ce ține de esența dreptului de proprietate, și nu a unei tulburări de fapt, împotriva acestora din urmă titularul putându-se apăra prin intermediul acțiunilor posesorii.
După cum reiese și din definiția legală, răspunderea vânzătorului poate interveni în una dintre cele două situații distincte:
a) În cazul pierderii totale sau parțiale în ceea ce privește dreptul de proprietate de către cumpărător;
b) În acea situație în care cel care cumpără suferă fie o împiedicare, fie o tulburare în exercitarea prerogativelor de proprietar dobândite în urma încheierii vânzării.
Art. 1697 Cod civil consacră caracterul indivizibil al obligației de garanție contra evicțiunii, potrivit cu care, „Obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori.” Astfel, în cazul existenței mai multor vânzători (pluralitate de vânzători) garanția contra evicțiunii este o obligație indivizibilă față de cumpărător, chiar și în ceea ce privește plata unor sume de bani datorate acestuia ca urmare a producerii evicțiunii, lucru ce îi dă posibilitatea cumpărătorului de a se îndrepta împotriva oricărui vânzător pentru recuperarea întregii sume ce i se datorează, nefiind afectat și nesuportând insolvabilitatea vreunuia dintre aceștia sau a moștenitorilor lor.
Angajarea răspunderii pentru evicțiune are loc în considerarea calității de vânzător și nu a celei de fost proprietar și că această obligație caracterizează orice tip de vânzare, în vechile reglementări fiind aplicabilă chiar și în cazul vânzării la licitație publică.
Conform art. 1706 C.civ: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.” Din interpretarea acestui articol reiese limpede că este de principiu ca această garanție să fie datorată de orice vânzător. Soluţia își găsește justificare în faptul că, în același timp cu bunul – ca accesoriu al lui – se transmit şi toate celelalte drepturi legate de respectivul bun, aflate în strânsă conexiune cu bunul care formează obiectul contractului (cum omni causa), asupra subdobânditorului. În cazul în care contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde pentru evicţiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde pentru evicţiune faţă de cumpărător.
Din interpretarea art. 1699 Cod civil a obligației negative a vânzătorului, respectiv aceea de a nu îi aduce tulburări cumpărătorului în stăpânirea liniștită a bunului, reiese imposibilitatea sustragerii acestuia de la răspunderea ce ar proveni dintr-un fapt propriu și personal. De vreme ce orice altă stipulație ce ar putea să contravină acestei prevederi va fi considerată ca fiind nescrisă, obligația negativă existentă în sarcina vânzătorului va fi catalogată ca fiind de esența vânzării și nu de natura acesteia (”Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulație contrară este considerată nescris.”).
Potrivit art. 1695 alin. 3 Cod Civil, „Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.” Astfel, reiese faptul că antrenarea răspunderii vânzătorului va fi declanșată pentru fapte ce îi sunt imputabile și care s-au ivit fie anterior, fie ulterior vânzării.
Se numeşte „fapt personal” (art. 1.699 Cod civil) orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita stăpânire a bunului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitaţie – nerezervat prin contract – asupra bunului vândut).
Cu privire la caraterul obligației de garanție a vânzătorului, sub aspect economic aceasta este catalogată ca fiind o obligație patrimonială ce are drept consecință faptul că, după moartea titularului său, aceasta se transmite succesorului universal sau cu titlu universal, care astfel va fi ținut să îl garanteze pe cumpărătorul defunctului său.
Mijlocul procesual de apărare pe care cumpărătorul îl are la îndemână pentru a se apăra împotriva faptei personale imputabile vânzătorului îl reprezintă invocarea excepției de garanție.
Art. 1696 Cod civil definește expres această excepție consacrând faptul că „Acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.”
Există însă o categorie de moștenitori ai vânzătorului cărora însă această garanție nu le poate fi opusă, respectiv succesorii cu titlu particular, aceștia neputând fi ținuți de obligațiile autorului lor.
Potrivit art. 1700 Cod civil, producerea evicțiunii totale îi conferă cumpărătorului mai multe posibilități, acesta putând solicita atât rezoluțiunea vânzării, cât și restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit, respectiv daune interese (”(1) Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractual; (2) Odată cu rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit”).
