Procesul de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist. OUG nr. 38/2025 – modificare Lege nr. 165/2013, privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România. Stabilirea unui nou mod de calcul al despăgubirilor
Prin OUG nr. 38/2025, a fost modificată Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, întrucât, ca urmare a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 43/2025 nu mai exista un cadru legislativ neechivoc care să reglementeze procedura de evaluare a imobilelor pentru care se acordă despăgubiri în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 165/2013, cu modificările şi completările ulterioare, fiind necesar ca noile criterii de stabilire a cuantumului despăgubirilor să fie clare, uniforme la nivel naţional şi să ţină cont atât de interesul persoanelor îndreptăţite la obţinerea de despăgubiri într-un cuantum rezonabil şi satisfăcător, cât şi de capacitatea financiară a statului de a susţine în prezent plata despăgubirilor.
Prin această OUG au fost stabilite componente noi ale procedurii privind restituirea în natură a imobilelor preluate abuziv, respectiv introducerea unui criteriu obiectiv și cantitativ legat de această procedură. Astfel, dacă sporul de valoare adusă imobilului de către stat sau alte persoane depășește 50% din valoarea acestuia, imobilul este considerat substanțial modificat și este calificat juridic drept imobil nou.
Într-un astfel de caz, restituirea în natură nu mai este posibilă, deoarece imobilul care ar trebui restituit nu se mai află în aceeași stare de la preluarea abuzivă, ci într-una cu mult îmbunătățită.
Sporul de valoare este diferența dintre valoarea actuală a imobilului care trebuie retrocedat și valoarea pe care acesta ar fi avut-o dacă rămânea în starea sa inițială, respectiv cea de la data preluării abuzive.
În cazul terenurilor, prin spor de valoare se înțelege efectul modificării indicatorilor tehnico-economici sau de urbanism, iar în cazul construcțiilor, îmbunătățirile realizate asupra acestora.
În nota de fundamentare se menționează faptul că: “Rațiunea juridică a acestei reglementări este aceea de a proteja investițiile substanțiale realizate de către stat sau de către terți de bună-credință asupra unor bunuri imobile, de a evita situația în care fostul proprietar ar beneficia de un imobil care, în realitate, nu mai reflectă în mare măsură caracteristicile și configurația bunului preluat în mod abuziv, precum și de a respecta principiul echității și proporționalității în materie de reparare a abuzurilor regimului comunist”.
Recunoașterea dreptului ca statul sau oricine a făcut investiții într-o astfel de clădire să își recupereze contravaloarea investițiilor urmărește și prevenirea îmbogățirii fără justă cauză a foștilor proprietari, care ar beneficia de un imobil semnificativ îmbunătățit pe cheltuiala statului sau respectivei persoane.
Apoi, prin noua ordonanță se clarifică procedura de evaluare a imobilelor, în condițiile în care atât Curtea Constituțională a României, cât și Curtea Europeană a Drepturilor Omului au adus o serie de critici în legătură cu aceasta.
Mai exact, evaluarea imobilelor pentru care se acordă despăgubiri se exprimă, ca și înainte, în puncte și se face prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de către Comisia Națională, dar se face prin raportare la zona și categoria de imobil din localitatea respectivă și cu aplicarea unor criterii stabilite prin ordonanța de față.
Criteriile ce sunt luate de acum în calcul în cazul construcțiilor cu destinația locuință sunt anul construcției (dacă sunt construite înainte sau după 1977), materialele folosite pentru ridicarea construcției și suprafețele din construcții care nu au destinație de spații de locuit.
În motivarea OUG nr. 38/2025, se arată faptul că: “Anul 1977 a fost luat ca an de referință deoarece au avut loc anumite modificări și ajustări influențate de noile standarde edilitar-tehnice, evoluția tehnologică și politicile de industrializare și eficientizare a procesului constructiv. În perioada respectivă s-a accentuat utilizarea materialelor moderne, adecvate noilor cerințe de durabilitate, siguranță și fiabilitate, precum și de conformitate cu normele de protecție a mediului, fapt ce a condus la extinderea utilizării betonului armat, prefabricatelor din beton, a oțelului și a altor materiale industrializate și standardizate”.
Cu privire la terenuri, se stabilesc criterii noi, astfel: ”Sporul de valoare de care a beneficiat terenul sau cel care a fost adus construcţiilor se preia cu plată, numai dacă acesta nu depăşeşte 50% din valoarea imobilului de la data preluării. În caz contrar, nu se va dispune restituirea în natură, considerându-se imobil nou în raport cu cel preluat. În cazul terenurilor, prin spor de valoare se înțelege efectul modificării indicatorilor tehnico-economici sau de urbanism, iar în cazul construcțiilor, îmbunătățirile realizate asupra acestora. Sporul de valoare se stabileşte prin scăderea valorii imobilului, în conformarea sa legală şi fizică de la momentul preluării, din valoarea actuală a imobilului, ambele stabilite potrivit dispoziţiilor art. 21 alin. (6). Sporul de valoare se achită de beneficiari într-un cont de venituri al bugetului de stat, deschis pe codul de identificare fiscală al Autorităţii Naţionale pentru Restituirea Proprietăţilor la Activitatea de Trezorerie şi Contabilitate Publică a Municipiului Bucureşti.„
În fine, deoarece, înainte, nu exista o situație centralizată care să poată pune la dispoziția instituțiilor și autorităților publice interesate datele necesare identificării problemelor apărute în domeniul acordării măsurilor reparatorii, prevăzute de legislația specifică, se introduce în sarcina unităților deținătoare/ entităților învestite cu soluționarea notificărilor/ cererilor depuse de persoanele îndreptățite a obligației de a întocmi și transmite către Prefectură o situație centralizatoare care să cuprindă o serie de date de identificare a fiecărui caz în parte.
