Contestarea valorii despăgubirilor în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică

Constituţia României consacră, în cadrul art. 44 alin. (3) în cuprinsul capitolului Dreptul al proprietate privată, astfel, „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivii legii, cu dreaptă şi prealabila despăgubire.”

Legea nr. 33/1994, legea cadru în materia exproprierilor, prevede la art. 26 faptul că: ”(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. (2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

În esență, există două etape de calcul a valorii despăgubirilor:

  1. Prima etapă constă în stabilirea unor despăgubiri provizorii care se efectuează odată cu declanșarea procedurii de expropriere.  În acest sens arătăm că procedura de expropriere începe prin adoptarea unei hotărâri de Guvern sau, dacă lucrările sunt de interes județean sau local, a unei hotărâri a autorității administrației publice locale sau județene.  În cuprinsul acestei hotărâri sunt menționate, printre altele, lista proprietarilor și terenurilor supuse exproprierii, precum și valoarea despăgubirilor de expropriere.

După adoptarea hotărârii de mai sus, expropriatorul adoptă o a doua hotărâre care se numește „decizie de expropriere” în baza căreia statul are dreptul să preia, chiar și împotriva voinței proprietarului, imobilul expropriat. 

Atât hotărârea prin care este declanșată procedura de expropriere, cât și decizia de expropriere prevăd valoarea despăgubirilor (prețul) acordate pentru terenurile expropriate.  Aceste despăgubiri sunt estimative și stabilite cu titlu provizoriu.

În termen de 5 zile de la adoptarea deciziei de expropriere, statul constituie la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale (primărie) în circumscripția căreia intră coridorul de expropriere/imobilul expropriat o comisie de verificare a dreptului de proprietate („Comisia”).  Odată cu numirea Comisiei, începe și a doua etapă de calcul a despăgubirilor de expropriere care constă în stabilirea prețului definitiv pentru terenul expropriat.  Astfel, Comisia respectivă va emite o hotărâre de stabilire definitivă a valorii despăgubirilor de expropriere.  Această hotărâre va fi comunicată persoanelor expropriate, iar acestea vor avea dreptul de a contesta cuantumul despăgubirii la instanțele de judecată în termenul general de prescripție (3 ani) care curge de la data comunicării hotărârii. 

Ca regulă generală, de multe ori valoarea despăgubirilor definitive este egală cu valoarea despăgubirilor provizorii stabilite inițial prin hotărârea de guvern prin care a fost declanșată procedura de expropriere.

Marea majoritate a exproprierilor pentru cauză de utilitate publică se efectuează potrivit Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară pentru realizarea unor obiective de interes național, județean și local.

De regulă, despăgubirile stabilite potrivit acestei legi nu reflectă valoarea reală a imobilelor expropriate.

Astfel, este important de menționat că calculul valorii despăgubirilor de expropriere se efectuează prin raportare la grilele notariale, iar nu la valoarea reală, de piață, a terenurilor expropriate.  Grilele notariale prevăd niște criterii de evaluare a imobilelor care, de cele mai multe ori, nu reflectă prețul real al terenurilor, ci prevăd niște valori minimale ale acestora.  În practică, există situații în care discrepanțele dintre valoarea imobilelor stabilite în baza grilelor notariale și prețul de piață a acestora sunt foarte mari, iar persoanele expropriate sunt cele care trebuie să suporte consecințele unei asemenea evaluări defectuoase.

Persoana expropriată poate obține despăgubiri mai mari doar prin formularea unei contestații în instanța de judecată.

Cu toate acestea, chiar dacă Constituția și Legea 33/1994 prevăd în mod expres că despăgubirea trebuie să reflecte prețul real al terenului expropriat, în marea majoritate a cazurilor de expropriere care se efectuează potrivit Legii 255/2010, nu se ține cont de acest principiu constituțional.

Prin urmare, pentru a beneficia de o justă despăgubire, persoanele afectate de expropriere trebuie să formuleze o contestație împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor comunicată de către Comisie. 

În acest sens s-a pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 78/2021, obligatorie pentru toate instanțele naționale, prin care a stabilit că la determinarea cuantumului despăgubirilor, instanțele trebuie să țină seama atât de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate (grilele notariale), cât și de criteriile legale prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (valoarea de piață a imobilelor expropriate).

În concluzie, din cuprinsul motivării Deciziei nr. 78/2021 rezultă în mod indubitabil faptul că Înalta Curte a stabilit că despăgubirile trebuie să reflecte prețul real al terenurilor expropriate.  Prin urmare, instanțele naționale, atunci când vor trebui să se pronunțe asupra valorii despăgubirilor, se vor raporta la prețul real al imobilelor expropriate.

2. De asemenea, există situații în care Comisia nu adoptă și nu comunică hotărârea de stabilire definitivă a cuantumului despăgubirilor, chiar și în situațiile în care lucrările sunt deja începute pe terenurile expropriate.  În asemenea cazuri, în ultima perioadă, instanțele judecătorești au început să recunoască dreptul persoanelor afectate de expropriere să solicite justa despăgubire inclusiv în situațiile în care Comisiile nu adoptă hotărârile respective.

Totodată, prin formularea contestației în instanță, expropriații pot solicita nu doar justa despăgubire de la stat, ci și repararea oricărui prejudiciu care li se cauzează prin procedura de expropriere.

Prin urmare, justa despăgubire și repararea oricărui prejudiciu care este cauzat prin expropriere, se poate realiza doar în baza unei contestații în instanțele judecătorești.

Share your thoughts