Evacuarea dintr-un imobil folosit fără drept

Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept este reglementată de art. 1034-1049 Cod procedură civilă.

Domeniul de aplicare al acestei proceduri se referă la litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.

De la început, legiuitorul a stabilit sfera persoanelor care pot fi pârâte în astfel de cereri: foştii locatari care, deşi au avut un titlu locativ valabil, acesta a încetat într-unul din modurile prevăzute de lege şi în prezent nu mai au vreun temei pentru a folosi în continuare imobilele şi alte persoane care fie nu au avut niciun titlul locativ şi au ocupat abuziv, fără drept, imobilele, fie au avut acceptul proprietarului.

Pentru claritatea reglementării, legiuitorul a definit sensul noţiunilor utilizate în cadrul acestei proceduri: 

– locaţiune – este orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea; se dă astfel eficienţă şi locaţiunii constituite verbal, dar şi sublocaţiunii, prin care chiriaşului i-a fost recunoscut dreptul de a subînchiria o parte din imobil; 

– locatar – este locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului; prin sublinierea locatar principal s-ar putea ajunge la ideea că doar pe acesta l-a avut în vedere legiuitorul, deşi alături de el, de regulă, sunt şi alţi locatari. Interpretarea corectă este cea potrivit căreia s-a avut în vedere locatarul principal, pentru simplificarea raporturilor dintre acesta şi locator, deoarece, în cazul mai multor locatari, trebuie desemnat un locatar principal care să încheie contractul cu locatorul, fără ca aceasta să însemne că ceilalţi locatari ar avea drepturi mai puţine sau că locatarul principal ar fi privilegiat;

– locator – este locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului; 

– imobil – este construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora; categoria de imobil are în vedere definirea din Codul civil care detaliază noţiunea de bunuri imobile, bunuri care rămân sau devin imobile şi bunurile accesorii; 

– ocupantul – este oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului; 

– proprietar – este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul. Este inclus şi locatarul deoarece, dacă este permisă sublocaţiunea, contractul se încheie între locatar şi sublocatar. Calitatea de reclamant în acest caz o va avea locatarul.

Calitate procesuală activă vor avea: locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului. Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu este obligatorie pentru reclamant, care are alegerea între procedura specială şi procedura de drept comun, ci, are caracter facultativ.

Obiectul principal al acestei proceduri speciale îl reprezintă evacuarea. De aceea, recurgerea la această procedură nu aduce nicio atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz. 

Pentru plata chiriei, a arenzii, a despăgubirilor sau a altor drepturi izvorând din contract sau lege, titularul are posibilitatea să opteze între mai multe proceduri:

– ordonanţa de plată;

– soluţionarea cererilor cu valoare redusă;

– în condiţiile dreptului comun; 

– procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept. În acest ultim caz, cererea de plată a chiriei, arenzii, despăgubirilor şi altor drepturi va avea caracter accesoriu faţă de cererea principală de evacuare.

Condiţiile de exercitare a cererii privind evacuarea pe calea procedurii speciale prevăzute de art. 1943 şi urm. Cod procedură civilă, sunt cele generale pentru exercitarea oricărui mijloc procedural care intră în conţinutul acţiunii civile, şi anume: formularea unei pretenţii, interesul, calitatea procesuală şi capacitatea procesuală.

Instanţa competentă să soluţioneze cererile este judecătoria în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Competenţa teritorială este în acest caz exclusivă, fiind determinată de locul situării imobilului şi nu de domiciliul pârâtului.

Prin excepţie de la regulile de drept comun ale citării, locatarul şi ocupantul imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.  Dacă însă, imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură vor fi afişate la uşa imobilului. 

Procedura începe cu o notificare scrisă adresată de locator, prin intermediul executorului judecătoresc, către locatar prin care îi pune în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Notificarea se poate trimite atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului. 

Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului.

Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel

Notificarea va preceda cererea de chemare în judecată numai dacă nu s-a recunoscut dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura de evacuare. Locatarul poate renunţa la notificare prin act scris şi se trece la evacuare, dacă locaţiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins. 

Dacă dreptul ocupantului în imobil a încetat şi proprietarul doreşte să îl evacueze, proprietarul îl va notifica în scris, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării

Sesizarea instanţei de judecată are loc dacă locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul. În acest caz, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu. 

Evacuarea imediată se justifică prin faptul că procedura este precedată de notificare sau locatarul a renunţat la acest drept şi se poate solicita direct evacuarea.

Regula este că cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii. 

Dacă contractul constituie în caz de neplată titlu executoriu, cererea se soluţionează fără citarea părţilor. În acest caz, derogarea se întemeiază pe caracterul de titlu executoriu al contractului, datorită căruia nu se mai impune citarea, debitorul consimţind de la data încheierii contractului la executare în caz de neplată.

Dacă s-a dat cu citarea părţilor, cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, motiv pentru care nici întâmpinarea nu este obligatorie.

Hotărârea de evacuare este executorie.

Calea de atac prevăzută este numai apelul, care se poate promova într-un termen scurt de 5 zile, derogatoriu de la termenul general de apel.

Momentul începerii curgerii termenului diferă după cum cererea a fost soluţionată cu sau fără citarea părţilor.

Dacă hotărârea a fost pronunţată cu citarea părţilor, termenul de apel curge de la pronunţare, dacă s-a dat fără citarea lor, de la comunicare.

Împotriva modului în care a avut loc executarea hotărârii de evacuare, cei interesaţi pot introduce contestaţie la executare. 

Promovarea apelului sau a contestaţiei la executare nu determină suspendarea executării. Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta îndeplineşte anumite cerinţe.

Astfel, el trebuie să consemneze în numerar, la dispoziţia creditorului:

– chiria sau arenda la care a fost obligat;

– suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie sau arenda datorate până la data cererii de suspendare;

– suma aferentă ratelor de chirie sau arendă ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului. 

Suspendarea încetează de drept dacă, la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperită, debitorul nu cere şi nu depune suma ce se va fixa de instanţa de executare pentru acoperirea unor noi rate, în aceleaşi condiţii, adică atât sumele datorate până la data cererii de suspendare, cât şi cele devenite exigibile în cursul judecăţii procesului.

Share your thoughts

You cannot copy content of this page