Garanția contra evicțiunii în cazul vânzării
Termenul de garanție este definit ca: „o obligație în virtutea căreia o persoană sau o instituție răspunde față de altă persoană de ceva; îi dă cuiva siguranța că va avea ceva; răspunde de valoarea sau de calitatea unui obiect.”
Potrivit art. 1695 alin. 1 Cod civil, „Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.”
Prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.
De regulă, evicțiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească, hotărâre care consacră pentru o altă persoană un drept real principal sau accesoriu asupra lucrului. Totuși, există cazuri când există evicțiune, deși aceasta nu este consacrată de justiție:
- dacă dreptul invocat de un terț este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la lucru, fără judecată;
- dacă cumpărătorul, atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar, plătește creditorului creanța garantată cu ipotecă asupra bunului, pentru a degreva imobilul și a-l putea păstra;
- când cumpărătorul a cumpărat bunul de la un neproprietar și devine apoi proprietar pe cale de succesiune sau donație;
- dacă cumpărătorul nu poate obține predarea bunului, întrucât acesta este deținut de un terț, care dovedește că el este adevăratul proprietar al bunului.
Potrivit art. 1705 alin. 2 Cod civil, „Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terţului, pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea.”
Obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului există atât față de cumpărător, cât și față de succesorii acestuia, indiferent că sunt succesori universali, cu titlu universal sau cu titlu particular. Astfel, conform art. 1706 Cod civil, „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.”
Dacă contractul de vânzare se încheie printr-un intermediar (mandatar), atunci răspunderea pentru evicțiune aparține vânzătorului, iar nu mandatarului. Totuși, dacă mandatarul se comportă ca un vânzător aparent (cum este cazul simulației cu interpunere de persoane), atunci el va răspunde pentru evicțiune față de cumpărător.
Potrivit art. 1695 alin. 3 Cod civil, „garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.”
Faptul personal al vânzătorului poate consta:
– într-o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte a bunului vândut);
– într-o tulburare de drept (constituirea unei servituți).
În cazul în care intervin asemenea fapte personale ale vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea excepției de garanție, conform căreia cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă.
Obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului este patrimonială, astfel încât, după moartea sa, ea se transmite succesorilor săi (universali sau cu titlu universal). Excepția de garanție poate fi invocată de cumpărător dacă adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător și apoi revendică bunul vândut. Astfel, conform art. 1282 Cod civil, „(1) La moartea unei părţi, drepturile şi obligaţiile contractuale ale acesteia se transmit succesorilor săi universali sau cu titlu universal, dacă din lege, din stipulaţia părţilor ori din natura contractului nu rezultă contrariul. (2) Drepturile, precum şi, în cazurile prevăzute de lege, obligaţiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părţilor.”
Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte proprii vizează atât tulburarea directă a cumpărătorului, cât și evicțiunea indirectă, realizată prin intermediul unui terț. Astfel, dacă vânzătorul vinde un lucru de două ori, la două persoane diferite și dacă al doilea cumpărător a intrat cu bună-credință în posesia bunului mobil înaintea primului cumpărător, atunci vânzătorul va răspunde pentru evicțiune față de primul cumpărător, cauza evicțiunii fiind ulterioară vânzării și provenind din faptul personal al vânzătorului. Obligația de garanție este indivizibilă între debitori.
Obligația de garanție a vânzătorului există și atunci când tulburarea cumpărătorului provine din fapta unei terțe persoane. În acest sens, potrivit art. 1695 alin. 2 Cod civil, „Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.”
Este necesară îndeplinirea cumulativ a trei condiții:
- să fie vorba despre o tulburare de drept;
- cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;
- cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
