Pronunțarea unei hotărâri judecătoreşti care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare (antecontractului de vânzare-cumpărare) a unui imobil

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una dintre părți (promitentul vânzător) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (promitentul cumpărător) se obligă că va cumpăra un anumit bun, la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor.

Astfel, efectele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare presupun: executarea acesteia, rezoluțiunea cu daune-interese sau hotărârea judecătorească, care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare.

Atât din reglementările vechiului Cod civil (1864) care privesc promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontractele de vânzare-cumpărare), cât și din reglementările noului Cod civil (2009), rezultă că, pentru admisibilitatea unei acțiuni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, astfel:

• să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale;
• antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun;
• una din părți să refuze autentificarea actului;
• reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract;
• promitentul vânzător să fie proprietarul bunului imobil, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Precizări cu privire la  încheiate anterior intrării în vigoare a noului Cod civil:

Conform prevederilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în care s-a prevăzut faptul că, în situația în care, ulterior încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil, una dintre părți refuză să încheie contractual de vânzare-cumpărare la termenul prevăzut în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă pentru ca aceasta să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare.

De asemenea, în baza art. 1073 vechiul Cod civil, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, creditorul (în speță: promitentul cumpărător) este îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său (în speță: promitentul vânzător), iar conform prevederilor art. 1077 vechiul Cod civil, în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat a o duce el la îndeplinire.

Cu privire la aplicarea în timp a legii civile, din dispozițiile art. 6 alin. (2) și (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, art. 3, 4 și art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.

În consecință, pentru soluționarea cererii de chemare în judecată prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau pronunțarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare și daune-interese, este necesar să se analizeze data la care a fost încheiat antecontractul invocat de către reclamant.

Precizări cu privire la  încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil:

Conform prevederilor art. 1279 alin. (3) noul Cod civil, dacă promitentul vânzător refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții (promitentului cumpărător) care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

De asemenea, potrivit art. 1669 alin. (1) noul Cod civil, când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Una dintre condițiile prevăzute de lege pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni este să se facă dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia contractul în formă autentică. În acest sens în doctrina juridică s-a subliniat că în situația în care lucrul se află în patrimoniul vânzătorului, la cererea promitentului-cumpărător, instanța îl poate obliga pe promitentul-vânzător, dacă refuză nejustificat să încheie contractul promis, să-și respecte obligațiile asumate, chiar și fără acordul lui.

O altă condiție presupune ca reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, în Decizia nr. 5040/20.06.2007, a arătat că partea care cere pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie să fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract. Ori, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părți și actului adițional la acesta, prețul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare, are loc la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, sau în caz de refuz al părții de a încheia actul la notariat, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate de instanța judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi.

De asemenea, una dintre condițiile esențiale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la un bun imobil, este ca promitentul-vânzător să fie proprietarul imobilului promis spre vânzare promitentului-cumpărător.

Termenul de prescripție

Sub imperiul reglementării vechiului Cod civil, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, în Decizia nr. 1212/17.02.2005, a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ține loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul de prescripție curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a) din decret. Prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-vânzător.

Pe de altă parte, astfel cum s-a subliniat și în doctrină, potrivit art. 1669 alin. (2) noul Cod civil, dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat. Fiind vorba de o normă specială, acest termen de prescripție de 6 luni nu se aplică decât în ipoteza promisiunii de vânzare-cumpărare, iar nu și în alte cazuri în care, pe temeiul art. 1279 alin. (3) Cod civil sau a altor dispoziții legale, instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, cazuri în care devine incident termenul general de prescripție de 3 ani, cu excepția situației când, printr-o normă specială, s-ar institui un alt termen de prescripție extinctivă. Se subliniază că predarea bunului către cel ce urmează să îl dobândească prin încheierea contractului la care se referă promisiunea echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului respectiv, recunoaștere care întrerupe prescripția sau, după caz, amână începutul cursului acesteia, deci prescripția extinctivă nu va curge cât timp bunul se află în stăpânirea celui ce urmează să îl dobândească.

Cu privire la forma juridică pe care trebuie să o aibă promisiunea de vânzare-cumpărare, opinia majoritară este în sensul că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a putea obține executarea în natură a acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare cumpărare.

În literatura de specialitate s-a reținut că forma reprezintă modalitatea de exteriorizare a manifestării de voință, făcută cu intenția de a crea, modifica sau stinge un raport juridic civil concret sau mijlocul de exteriorizare al voinței interne. Astfel spus, forma reprezintă modalitatea de exteriorizare a consimțământului părților. În același sens s-a arătat în literatura de specialitate că prin condiții de formă ad validitatem se înțeleg, lato sensu, acele condiții care se referă la felul de a fi al manifestării de voință sau la formalitățile extrinseci ale acestei manifestări.

În cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare, consimțământul la vânzare este exteriorizat prin chiar hotărârea pronunțată, implicit este exteriorizat în formă autentică.

În concluzie, nu este necesară încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru a se putea solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil. Astfel, în cazul încheierii unei promisiuni sub forma înscrisului sub semnătură privată, instanța nu se va rezuma la un control de legalitate, ci va verifica dacă, la data încheierii promisiunii, promitentul și-a exprimat voința liber și în cunoștință de cauză, suplinind rolul notarului public în procedura autentificării. Prin urmare voința reală a părților poate fi în egală măsură verificată, iar interesele părților contractante pot fi în egală măsură protejate de către instanța de judecată, indiferent că acel act a fost întocmit în formă autentică sau sub semnătură privată. Acest aspect reiese din Decizia nr. 23/2017 privind examinarea sesizării având ca obiect pronunțarea unei hotărâri prealabile, prin care Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I și art. 1669 alin. (1) Cod civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare.