Tranzacționarea terenurilor agricole în anul 2021. Noile norme metodologice din domeniu

Legislația privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole a suferit modificări majore în anul 2020 prin Legea 175/2020, fiind introduse condiții noi pentru cumpărători, o impozitare mai mare la vânzarea unora dintre aceste terenuri și o nouă ordine în care anumite persoane au întâietate la cumpărarea acestora, conform Ordinului comun al Ministerului Agriculturii, Ministerului Dezvoltării, Ministerului Apărării Naționale și Ministerului Culturii nr. 311/94/M.12/3.525, publicat în Monitorul Oficial nr. 127.

Astfel, au fost impuse noi condiții pe care trebuie să le îndeplinească cei ce vor să achiziționeze un astfel de teren, indiferent dacă sunt firme sau persoane fizice, impozite mai mari la vânzarea unora dintre ele și amenzi dublate pentru nerespectarea noilor reguli.

În primul rând, normele metodologice stabilesc că noile reguli “se aplică cererilor înregistrate după data intrării în vigoare a prevederilor Legii nr. 175/2020“, respectiv după data de 13 octombrie 2020.

Normele stabilesc ce trebuie să facă cei ce vor să vândă un teren agricol. Mai exact, vânzătorul trebuie să depună la primăria de care aparține terenul cererea privind afișarea ofertei de vânzare, însoțită de următoarele documente:

– o fotocopie a BI/CI al/a vânzătorului persoană fizică sau o copie a pașaportului pentru vânzătorul persoană fizică cu domiciliul în străinătate;

• o fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (după caz: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului sau orice alt document prevăzut de lege care atestă dobândirea dreptului de proprietate);
• extras de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei, însoțit de extrasul de plan cadastral, în condițiile în care terenul supus vânzării este înscris în sistemul integrat de cadastru și carte funciară;
• o fotocopie a BI/CI al/a vânzătorului persoană fizică sau o copie a pașaportului pentru vânzătorul persoană fizică cu domiciliul în străinătate;
• o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
• în caz de reprezentare, procura notarială, în fotocopie certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei, respectiv delegația, hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum și o fotocopie a BI/CI/pașaportului al/a împuternicitului persoană fizică;
• hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății, în cazul vânzătorului persoană juridică;
• certificat de atestare fiscală emis de către primărie;
• alte documente doveditoare, după caz.

După ce proprietarul terenului face acest pas, primăria trebuie să afișeze oferta de vânzare 45 de zile lucrătoare, timp în care cei ce au drept de întâietate (preempțiune) la cumpărarea terenului trebuie să anunțe la primărie că acceptă oferta de vânzare și să depună o serie de acte, printre care și actul de identitate, copii după actele care atestă calitatea de preemptor, acte de stare civilă sau copii ale actelor în baza cărora își desfășoară activitatea, în cazul firmelor.

Legea nr. 175/2020 stabilește că terenurile agricole din extravilan vor putea fi vândute, dacă cei ce au drept de întâietate la cumpărare nu vor să-l cumpere, doar către persoane fizice sau juridice cu domiciliul ori sediul în țara noastră de cel puțin cinci ani și care au desfășurat, tot timp de cinci ani, activități agricole.

Asta înseamnă că, doar dacă nu au drept de preempțiune, adică nu sunt rude, arendași, vecini etc. cu cel ce vinde terenul, nu vor mai putea cumpăra terenuri agricole în România decât cei ce activează în agricultură de cel puțin cinci ani.

În cazul în care niciunul dintre preemptori nu se arată interesat de cumpărarea terenului, acesta poate fi vândut către orice alt cumpărător. Pentru asta, se depune la primărie un dosar ce trebuie să conțină dovada că are domiciliul sau, în cazul firmelor, sediul în țara noastră de cel puțin cinci ani și că a desfășurat, tot timp de cinci ani, activități agricole.

Pentru a demonstra aceste condiții, cumpărătorii vor depune, printre altele, o cerere de înregistrare a ofertei de cumpărare a terenului, copii ale actelor de identitate sau certificatului constatator, în cazul firmelor, adeverințe de la evidența populației prin care se demonstrează stabilirea domiciliului în țara noastră timp de peste cinci ani și adeverințe care să ateste desfășurarea, tot timp de cinci ani, a unor activități agricole.

Normele stabilesc și o serie de obligații pe care le au primăriile în raport cu vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole. Astfel, acestea trebuie să înregistreze cererea vânzătorului, să afișeze oferta de vânzare la sediul și pe pagina de internet, timp de 45 de zile, să înștiințeze preemptorii, să afișeze notificarea lor, să transmită vânzătorului comunicările de acceptare a ofertei de vânzare și/sau ofertele de cumpărare depuse de potențialii cumpărători etc.